中國養(yǎng)老社區(qū)項目商業(yè)計劃書

第1章：養(yǎng)老社區(qū)項目摘要

1.1 養(yǎng)老社區(qū)項目概況

1.1.1 項目背景

1.1.2 項目簡介

1.2 養(yǎng)老社區(qū)項目優(yōu)勢分析

1.2.1 良好的自然環(huán)境

1.2.2 人性化的規(guī)劃設(shè)計

1.2.3 完善的配套服務(wù)設(shè)施

1.3 養(yǎng)老社區(qū)項目融資與財務(wù)分析概況

1.3.1 養(yǎng)老社區(qū)項目融資方案概況

1.3.2 養(yǎng)老社區(qū)項目財務(wù)分析概況

第2章：養(yǎng)老社區(qū)項目公司介紹

2.1 公司發(fā)展簡況

2.1.1 公司基本信息

2.1.2 股東持股情況

2.1.3 主要產(chǎn)品服務(wù)

2.2 公司組織架構(gòu)

2.2.1 內(nèi)部部門設(shè)置

2.2.2 對外持股情況

2.3 公司管理模式

2.4 公司經(jīng)營情況

第3章：養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)及目標(biāo)市場分析

3.1 養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場前景分析

3.1.1 養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)發(fā)展歷程

3.1.2 養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

3.1.3 養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)前景預(yù)測

3.2 養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)目標(biāo)市場分析

3.2.1 政策、社會環(huán)境分析

（1）政策環(huán)境分析

（2）社會環(huán)境分析

3.2.2 市場規(guī)模分析

3.2.3 盈利情況分析

3.2.4 市場競爭分析

3.2.5 進(jìn)入壁壘分析

3.2.6 目標(biāo)城市分析

3.2.7 市場吸引力評估

3.3 養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)核心發(fā)展觀點

3.3.1 觀點一：養(yǎng)老社區(qū)的定位必須基于城市發(fā)展的大視角

3.3.2 觀點二：以養(yǎng)老社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，擴(kuò)大客戶群體，避免排他性

3.3.3 觀點三：保證合理的現(xiàn)金流

3.3.4 觀點四：多層次的配套設(shè)施滿足多元化的需求

3.3.5 觀點五：營銷前置，放大社會傳播效應(yīng)，有助于獲得政府的優(yōu)惠政策

3.3.6 觀點六：集服務(wù)、醫(yī)療、居住、休閑等于一體的“老年親情社區(qū)”是未來老年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

3.3.7 觀點七：養(yǎng)老項目開發(fā)必須考慮九大關(guān)鍵點

第4章：國內(nèi)外模式借鑒及公司養(yǎng)老社區(qū)項目規(guī)劃

4.1 發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)的研究背景

4.1.1 國外養(yǎng)老模式發(fā)展歷程

4.1.2 中外養(yǎng)老模式背景對比

4.1.3 國外主要養(yǎng)老社區(qū)類型

4.2 國外養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗借鑒

4.2.1 研究對象選取

4.2.2 美國太陽城中心

（1）基本情況

（2）主要特征

（3）經(jīng)驗借鑒

4.2.3 美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)

（1）基本情況

（2）主要特征

（3）經(jīng)驗借鑒

4.2.4 日本港北新城

4.3 國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗借鑒

4.3.1 研究對象選取

4.3.2 北京東方太陽城

（1）基本情況

（2）總體規(guī)劃

 

（

 

 

4.3.3 銷售成果

4.3.4 上海親和源

（1）基本情況

（2）配套設(shè)施

（3）經(jīng)驗總結(jié)

4.3.5 北京太陽城

（1）基本情況

（2）開發(fā)策略

（3）配套設(shè)施

4.4 **公司養(yǎng)老社區(qū)項目規(guī)劃

4.4.1 **公司養(yǎng)老社區(qū)項目基本情況

4.4.2 **公司養(yǎng)老社區(qū)項目主要客源

（1）項目總體訴求

（2）項目目標(biāo)客群

4.4.3 **公司養(yǎng)老社區(qū)項目總體規(guī)劃

（1）項目總體規(guī)劃

（2）項目開發(fā)步驟

4.4.4 **公司養(yǎng)老社區(qū)項目運作模式

（1）項目盈利模式

（2）核心價值體系

（3）養(yǎng)老配套服務(wù)衍生新的項目盈利點

4.4.5 **公司養(yǎng)老社區(qū)項目配套設(shè)施

（1）住宅無障礙設(shè)計

（2）健康配套

（3）生活配套

（4）休閑娛樂文化配套

（5）精神關(guān)懷

第5章：養(yǎng)老社區(qū)項目商業(yè)模式選擇

5.1 養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)條件

5.1.1 打造養(yǎng)老社區(qū)需滿足的外部環(huán)境條件

5.1.2 打造養(yǎng)老社區(qū)需滿足的開發(fā)商條件

5.1.3 打造養(yǎng)老社區(qū)的KPI指標(biāo)

5.2 養(yǎng)老社區(qū)項目投資開發(fā)模式

5.2.1 養(yǎng)老社區(qū)項目的投資開發(fā)思路

5.2.2 養(yǎng)老社區(qū)項目的融資方式選擇

5.3 養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)經(jīng)營模式

5.3.1 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換模式

5.3.2 老年住宅與住房租賃連接模式

5.3.3 老年住宅投資返本入住模式

5.3.4 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式

5.4 養(yǎng)老社區(qū)項目營銷模式

5.4.1 出售房屋

5.4.2 出租房屋

5.4.3 出售會員證

5.4.4 舊房轉(zhuǎn)換

5.4.5 房屋居住置換

5.4.6 交押金居住

5.5 **公司養(yǎng)老社區(qū)項目商業(yè)模式

第6章：養(yǎng)老社區(qū)項目市場營銷策略

6.1 養(yǎng)老社區(qū)項目市場定位

6.1.1 養(yǎng)老社區(qū)項目市場調(diào)查及市場定位分析

（1）養(yǎng)老社區(qū)項目市場調(diào)查研究

（2）養(yǎng)老公寓消費者心理特征分析

（3）養(yǎng)老公寓消費者行為模式及購買決策過程分析

6.1.2 養(yǎng)老社區(qū)項目消費者細(xì)分市場分析

6.1.3 養(yǎng)老社區(qū)項目目標(biāo)消費者市場選擇

6.1.4 養(yǎng)老社區(qū)項目市場定位分析

6.2 養(yǎng)老社區(qū)項目促銷策略

6.2.1 養(yǎng)老社區(qū)促銷目標(biāo)分析

6.2.2 養(yǎng)老社區(qū)促銷方式分析

6.2.3 養(yǎng)老社區(qū)項目促銷策略分析

（1）養(yǎng)老社區(qū)項目廣告促銷策略

（2）養(yǎng)老社區(qū)項目人員推銷策略

（3）養(yǎng)老社區(qū)項目營業(yè)推廣策略

（4）養(yǎng)老社區(qū)項目公共關(guān)系策略

6.2.4 養(yǎng)老社區(qū)項目滯銷應(yīng)對策略

（1）養(yǎng)老社區(qū)開賣就滯銷的應(yīng)對策略

（2）養(yǎng)老社區(qū)售出兩三成后滯銷的應(yīng)對策略

（3）養(yǎng)老社區(qū)售出四五成后滯銷的應(yīng)對策略

（4）養(yǎng)老社區(qū)售出七八成后滯銷的應(yīng)對策略

6.3 中國養(yǎng)老社區(qū)項目價格策略

6.3.1 養(yǎng)老社區(qū)項目定價目標(biāo)

6.3.2 養(yǎng)老社區(qū)項目價格影響因素

6.3.3 養(yǎng)老社區(qū)項目定價方法研究

6.3.4 養(yǎng)老社區(qū)項目調(diào)價方法研究

6.3.5 養(yǎng)老社區(qū)項目定價程序研究

第7章：養(yǎng)老社區(qū)項目融資和資金退出

7.1 項目投資基本假設(shè)

7.2 項目累計投資總額

7.2.1 項目累計投資總額

7.2.2 項目投資支出項目

7.3 項目投資使用規(guī)劃

7.3.1 項目投資進(jìn)度

7.3.2 項目投資計劃

7.4 項目資金籌集方式

7.4.1 資金籌集方式

7.4.2 項目資金缺口

7.4.3 具體籌資進(jìn)度

7.5 項目資金報酬與退出

7.5.1 股票上市

7.5.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓

7.5.3 股權(quán)回購

7.5.4 股利

第8章：養(yǎng)老社區(qū)項目財務(wù)預(yù)測

8.1 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

8.2 項目銷售收入預(yù)測

8.2.1 出售部分收入預(yù)測

（1）出售部分收入預(yù)測基本假設(shè)

（2）出售部分不同開發(fā)期收入預(yù)測

（3）出售部分不同年份收入預(yù)測

8.2.2 自持（出租）部分收入預(yù)測

（1）自持（出租）部分收入預(yù)測基本假設(shè)

（2）自持（出租）部分不同出租類型收入預(yù)測

（3）自持（出租）部分不同年份收入預(yù)測

8.2.3 自持（配套）部分收入預(yù)測

8.2.4 項目總收入預(yù)測

8.3 項目成本費用預(yù)測

8.3.1 建設(shè)成本估算

8.3.2 運營費用估算

8.3.3 總成本費用估算

8.4 項目盈余利潤估算

8.4.1 項目利潤總額構(gòu)成

8.4.2 **養(yǎng)老社區(qū)項目分析

8.5 項目敏感性分析

8.5.1 項目敏感性分析定義和步驟

8.5.2 價格敏感性分析

8.5.3 成本敏感性分析

8.5.4 出售/出租率敏感性分析

第9章：養(yǎng)老社區(qū)項目投資風(fēng)險與控制

9.1 政策風(fēng)險與控制

9.1.1 政策風(fēng)險

9.1.2 可能的對策

9.2 市場風(fēng)險與控制

9.2.1 市場風(fēng)險

9.2.2 可能的對策

9.3 經(jīng)營風(fēng)險與控制

9.3.1 經(jīng)營風(fēng)險

9.3.2 可能的對策

9.4 財務(wù)風(fēng)險與控制

9.4.1 財務(wù)風(fēng)險

9.4.2 可能的對策

9.5 資源風(fēng)險與控制

9.5.1 資源風(fēng)險

9.5.2 可能的對策

 

 

圖表目錄

 

圖表1：2015-2095年中國老齡化進(jìn)程（單位：萬人，%）

圖表2：老齡化進(jìn)程過渡期持續(xù)時間（單位：年）

圖表3：選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的比例（單位：%）

圖表4：中國重點地區(qū)每千名老人的養(yǎng)老床位數(shù)（單位：張）

圖表5：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目優(yōu)勢——生態(tài)居住環(huán)境

圖表6：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目優(yōu)勢——人性化的規(guī)劃設(shè)計

圖表7：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目優(yōu)勢——完善的配套服務(wù)設(shè)施

圖表8：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目融資方案

圖表9：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目財務(wù)指標(biāo)

圖表10：**公司基本信息表

圖表11：**公司業(yè)務(wù)能力情況

圖表12：**公司股權(quán)構(gòu)成（單位：萬元，%）

圖表13：2013年**公司產(chǎn)品分布情況（單位：萬元，%）

圖表14：**公司部門設(shè)置情況

圖表15：**公司對外持股情況（單位：%）

圖表16：**公司管理模式

圖表17：**公司管理層介紹

圖表18：2010-2013年**公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（單位：億元）

圖表19：老年人群的居住模式

圖表20：養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展歷程

圖表21：我國養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)狀

圖表22：我國養(yǎng)老社區(qū)前景預(yù)測

圖表23：20151-2030年老齡化人口及養(yǎng)老公寓市場容量情況（單位：萬人，萬平方米）

圖表24：養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)法律、政策一覽表

圖表25：2007-2013年中國65歲以上老年人口數(shù)量及占比（單位：億人次，%）

圖表26：老年人群的特點

圖表27：人口老齡化是導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)的主因

圖表28：1990-2013年我國城鎮(zhèn)人口比重（單位： %）

圖表29：2008-2013年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量及同比增長情況（單位：個，%）

圖表30：2008-2013年養(yǎng)老床位數(shù)量及同比增長情況（單位：萬張，%）

圖表31：2014-2018年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位預(yù)測（單位：個，萬張）

圖表32：普通住宅與養(yǎng)老住宅的會所收益比較（單位：萬元）

圖表33：北京養(yǎng)老地產(chǎn)主流分類

圖表34：養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營模式案例

圖表35：養(yǎng)老地產(chǎn)出租出售結(jié)合模式案例

圖表36：養(yǎng)老地產(chǎn)出售模式案例

圖表37：養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型

圖表38：全國7個城市養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入主要判斷參數(shù)

圖表39：養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入判斷

圖表40：養(yǎng)老公寓、住宅公寓吸引力評估體系

圖表41：養(yǎng)老公寓、住宅公寓吸引力評估

圖表42：養(yǎng)老社區(qū)的定位必須基于城市發(fā)展的大視角

圖表43：以養(yǎng)老社區(qū)為功能核心、更廣泛的生活方式為主題

圖表44：合理控制開發(fā)節(jié)奏，保證合理的現(xiàn)金流

圖表45：多層次的配套設(shè)施滿足多元化的需求

圖表46：集服務(wù)、醫(yī)療、居住、休閑等功能于一體是未來發(fā)展趨勢

圖表47：養(yǎng)老項目開發(fā)必須考慮九大關(guān)鍵點

圖表48：國外養(yǎng)老社區(qū)所處階段

圖表49：中外養(yǎng)老模式背景對比

圖表50：國外主要養(yǎng)老社區(qū)類型及特點

圖表51：國外養(yǎng)老社區(qū)研究對象選取依據(jù)

圖表52：美國太陽城中心基本情況

圖表53：美國太陽城開發(fā)模式的九大特征

圖表54：美國太陽城中心對我國的啟發(fā)和借鑒作用

圖表55：美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)服務(wù)情況

圖表56：美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的九大特征

圖表57：美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)對我國的啟發(fā)和借鑒作用

圖表58：日本港北新城養(yǎng)老社區(qū)提供完善的配套

圖表59：國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)研究對象選取依據(jù)

圖表60：北京東方太陽城基本情況

圖表61：北京東方太陽城總體規(guī)劃

圖表62：北京東方太陽城銷售成果

圖表63：上海親和源基本情況

圖表64：上海親和源特色配套

圖表65：上海親和源經(jīng)驗和總結(jié)

圖表66：北京太陽城基本情況

圖表67：北京太陽城開發(fā)策略

圖表68：北京太陽城主要配套設(shè)施

圖表69：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目基本情況

圖表70：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目總體訴求

圖表71：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目目標(biāo)客群

圖表72：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目總體規(guī)劃

圖表73：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)步驟

圖表74：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

圖表75：不同模式的優(yōu)缺點對比

圖表76：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目針對不同客戶群的運作模式選擇

圖表77：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出租部分的運作模式選擇

圖表78：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目核心價值體系

圖表79：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目衍生盈利點

圖表80：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目住宅無障礙設(shè)計

圖表81：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目主要配套——健康配套

圖表82：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目主要配套——生活配套

圖表83：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目主要配套——休閑娛樂文化配套

圖表84：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目精神關(guān)懷

圖表85：打造養(yǎng)老社區(qū)需滿足的外部環(huán)境條件

圖表86：打造養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商需滿足的條件

圖表87：打造養(yǎng)老社區(qū)的KPI指標(biāo)

圖表88：養(yǎng)老社區(qū)項目投資開發(fā)思路

圖表89：養(yǎng)老社區(qū)項目融資方式選擇

圖表90：老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換模式

圖表91：老年住宅與住房租賃連接模式

圖表92：老年住宅投資范本入住模式

圖表93：老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式

圖表94：養(yǎng)老公寓促銷方式表

圖表95：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)情況（單位：㎡，套，萬㎡）

圖表96：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目投資基本假設(shè)

圖表97：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目投資總額

圖表98：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目投資比重（單位：%）

圖表99：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目投資進(jìn)度

圖表100：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目投資計劃

圖表101：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目建設(shè)費用投資計劃

圖表102：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目融資方式

圖表103：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目資金缺口測算（一）（單位：萬元）

圖表104：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目資金缺口測算（二）（單位：萬元）

圖表105：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目資金缺口測算（三）（單位：萬元）

圖表106：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目資金缺口測算（四）（單位：萬元）

圖表107：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目資金缺口（單位：萬元）

圖表108：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目籌資進(jìn)度（單位：萬元）

圖表109：股利分配方式及適用情況

圖表110：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目收入構(gòu)成

圖表111：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出售部分財務(wù)預(yù)測假設(shè)

圖表112：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出售部分收入預(yù)測——按開發(fā)期（單位：萬元）

圖表113：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出售部分收入分戶型比重（單位：%）

圖表114：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出售部分收入分開發(fā)期比重（單位：%）

圖表115：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出售部分收入預(yù)測——按年份（單位：萬元）

圖表116：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出售部分收入預(yù)測（單位：萬元）

圖表117：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出租公寓戶型及房間假設(shè)（單位：間）

圖表118：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分出租收費標(biāo)準(zhǔn)（半自理、無自理能力老人）

圖表119：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分會員制收費標(biāo)準(zhǔn)（健康老人）

圖表120：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分租住率假設(shè)

圖表121：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分收入情況（A棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表122：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分收入預(yù)測（A棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表123：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分收入情況（B棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表124：**公司養(yǎng)老社區(qū)項自持（出租）部分收入預(yù)測（B棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表125：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分收入預(yù)測——一次性收取收入（單位：萬元）

圖表126：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分收入預(yù)測——每年收取收入（單位：萬元/年）

圖表127：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目自持（出租）部分收入預(yù)測（單位：萬元）

圖表128：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目配套設(shè)施對外營業(yè)收入預(yù)測（單位：萬元/年）

圖表129：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目總收入預(yù)測（單位：萬元）

圖表130：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目投資計劃

圖表131：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目可容納人數(shù)（單位：人）

圖表132：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目運營費用估算（單位：萬元/年）

圖表133：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目運營費用估算表（單位：萬元）

圖表134：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目總成本預(yù)測（單位：萬元）

圖表135：項目利潤總額構(gòu)成

圖表136：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目收入折現(xiàn)（單位：萬元）

圖表137：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目成本折現(xiàn)（單位：萬元）

圖表138：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目損益表（單位：萬元）

圖表139：養(yǎng)老社區(qū)項目敏感性分析的步驟

圖表140：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目價格敏感度分析（單位：萬元，%）

圖表141：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目成本敏感度分析（單位：萬元，%）

圖表142：**公司養(yǎng)老社區(qū)項目出租/出售率敏感度分析（單位：萬元，%）