生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開發(fā)相關(guān)政策及案例研究

　　一、 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展模式建議

　　結(jié)合規(guī)劃區(qū)定位，本次規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地主要以發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主，為了便于規(guī)劃區(qū)今后的開發(fā)，本次設(shè)計對生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開發(fā)的相關(guān)政策及案例進(jìn)行了研究，具體如下：

　　(一) 相關(guān)政策解讀

　　1. 國家層面

　　《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的指導(dǎo)意見》國發(fā)〔2014〕26號

　　主要政策措施摘要:

　　1.1 進(jìn)一步擴(kuò)大開放

　　進(jìn)一步放開生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)領(lǐng)域市場準(zhǔn)入，營造公平競爭環(huán)境，不得對社會資本設(shè)置歧視性障礙，鼓勵社會資本以多種方式發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。進(jìn)一步減少生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)重點領(lǐng)域前置審批和資質(zhì)認(rèn)定項目，由先證后照改為先照后證，加快落實注冊資本認(rèn)繳登記制。允許社會資本參與應(yīng)用型技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)市場化改革。鼓勵社會資本參與國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點。

　　1.2 完善土地和價格政策

　　合理安排生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地，促進(jìn)節(jié)約集約發(fā)展。鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)，對提高自有工業(yè)用地容積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。

　　2. 江蘇省層面

　　《江蘇省省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)江蘇省“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的通知》2012年

　　主要內(nèi)容摘要：

　　2.1 堅持集聚集約。

　　推進(jìn)同種類型的服務(wù)企業(yè)在空間的相對集中，構(gòu)建特色鮮明的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，強化產(chǎn)業(yè)鏈配套協(xié)作與專業(yè)分工，體現(xiàn)公共服務(wù)特性，提升服務(wù)業(yè)綜合競爭能力。

　　2.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。

　　金融、物流、科技、信息、商務(wù)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，到2015年，生產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值占全省服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到40%以上，力爭達(dá)到43%。電子商務(wù)、云計算服務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、數(shù)字文化、工業(yè)設(shè)計、環(huán)境服務(wù)等新興行業(yè)成為服務(wù)業(yè)的新增長點，商貿(mào)、旅游等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)特色化、規(guī)?；⒏叨嘶l(fā)展。

　　2.3 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

　　根據(jù)全省不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，結(jié)合文化、傳統(tǒng)等多種要素資源，在城區(qū)或開發(fā)區(qū)，充分利用城市“退二進(jìn)三”的保護(hù)性開發(fā)建筑或存量土地，大力發(fā)展以研發(fā)設(shè)計創(chuàng)意、建筑設(shè)計創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意和時尚消費創(chuàng)意為主體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

　　3. 蘇州市層面

　　《蘇州市人民政府關(guān)于印發(fā)蘇州市專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)用地出讓實施意見的通知》蘇府〔2011〕217號

　　主要內(nèi)容摘要：

　　3.1 專項服務(wù)業(yè)項目認(rèn)定

　　市政府成立專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目認(rèn)定小組，負(fù)責(zé)制定專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)目錄，認(rèn)定專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目，并出具書面認(rèn)定意見書。張家港、常熟、太倉、昆山、吳江市政府，和蘇州工業(yè)園區(qū)管委會負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目的認(rèn)定工作。

　　3.2 供地方式

　　出讓專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目用地，按照《蘇州市工業(yè)項目用地公開交易暫行辦法》(蘇府〔2007〕84號)規(guī)定辦理;利用原有存量建設(shè)用地進(jìn)行改建，原用地性質(zhì)與控規(guī)相符的，不再辦理供地手續(xù)，原用地性質(zhì)與控規(guī)不符的，應(yīng)收回后重新掛牌出讓。

　　3.3 鼓勵政策

　　遵循土地節(jié)約集約的原則，鼓勵引導(dǎo)專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目在工業(yè)區(qū)和特定規(guī)劃區(qū)集中建設(shè)。

　　對屬于規(guī)劃工業(yè)用地和在特定規(guī)劃區(qū)內(nèi)的專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目用地，利用原有存量建設(shè)用地進(jìn)行改建或出讓建設(shè)用地新建的，在規(guī)劃條件許可的前提下，規(guī)劃容積率不得低于1.5，容積率為1.5的地價分別按工業(yè)用地和特定規(guī)劃區(qū)最低保護(hù)價確定;容積率超過1.5的應(yīng)適當(dāng)增補地價。增補地價標(biāo)準(zhǔn)為：容積率為1.5～2.5的按相應(yīng)用地性質(zhì)最低保護(hù)價的1.5倍確定為增補后的最高地價，容積率不足2.5的，按相應(yīng)比例計算;容積率為2.5～3.5的按相應(yīng)用地性質(zhì)最低保護(hù)價的1.75倍確定為增補后的最高地價，容積率不足3.5的，按相應(yīng)比例計算;容積率為3.5～4.5的按相應(yīng)用地性質(zhì)最低保護(hù)價的2倍確定為增補后的最高地價，容積率不足4.5的，按相應(yīng)比例計算;容積率超過4.5的地價均按相應(yīng)用地性質(zhì)最低保護(hù)價的2.25倍確定為增補后的最高地價。

　　(二) 國內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展實踐借鑒

　　1. 園區(qū)案例

　　1.1 上海漕河涇工業(yè)園區(qū)

　　上海漕河涇工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)的開發(fā)主要有以下兩種方式：

　　方式一：轉(zhuǎn)變土地用途，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槭找娓叩纳虡I(yè)、居住等用地。

　　方式二：不改變土地用途，根據(jù)目前國家出臺的相關(guān)政策，對原有工業(yè)廠房進(jìn)行改造，引入研發(fā)、商業(yè)餐飲等第三產(chǎn)業(yè)活動，通過租賃的方式從中獲益。

　　目前該園區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展以第二種方式為主，第一種方式由于需要通過國家重新收購或企業(yè)繳納出讓金的方式取得，實施難度較大。

　　資料來源：《整合上海中心城區(qū)閑置劃撥工業(yè)用地__漕河涇開發(fā)區(qū)東區(qū)升級改造規(guī)劃為例_李靜》

　　1.2 上海市北工業(yè)園

　　通過對現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)的梳理,搬遷,保留改造現(xiàn)有工業(yè)廠房，進(jìn)行利用，發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

　　原有工業(yè)用地性質(zhì)不變，用地權(quán)屬原則不變，但對于不符合園區(qū)定位的工業(yè)企業(yè)將進(jìn)行搬遷，用地由政府收儲。對于保留的廠房，允許企業(yè)購置現(xiàn)有廠房作為企業(yè)固定資產(chǎn)。

　　資料來源：《市北工業(yè)園區(qū)_打造生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)園_唐志勇》

　　1.3 上海西郊工業(yè)園

　　根據(jù)存量土地、閑置土地、低效利用土地和違法用地等四種不同用地情況，分別采取動遷、改造、置換、平移等方式安排。對違法搭建的企業(yè)，無條件予以拆除;對沒有市場競爭力的劣勢企業(yè)，堅決予以淘汰;對國有性質(zhì)和集體性質(zhì)的企業(yè)，先行拆除;對租賃性質(zhì)的企業(yè)，終止土地租賃協(xié)議;對年稅收300萬元以上、且符合集聚區(qū)功能定位的優(yōu)勢企業(yè)，或通過資產(chǎn)置換予以拆遷，或通過改造予以保留;對與集聚區(qū)規(guī)劃有沖突的優(yōu)勢企業(yè)，利用工業(yè)園存量土地予以平移。

　　資料來源：《從土地中找土地——上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)誕生》

　　1.4 北京首鋼老工業(yè)區(qū)

　　在土地開發(fā)上，采取自主開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)定向開發(fā)和土地開發(fā)上市相結(jié)合的方式，加快推進(jìn)首鋼老工業(yè)區(qū)土地開發(fā)再利用。鼓勵多元市場主體參與，引入中央企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)及外資企業(yè)等企業(yè)主體合作發(fā)展。在土地供應(yīng)方面，提出對首鋼改造利用老工業(yè)區(qū)土地發(fā)展符合規(guī)劃的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可采取協(xié)議出讓方式供地。

　　深入挖掘首鋼老工業(yè)區(qū)工業(yè)遺存的歷史價值，鼓勵改造利用老廠區(qū)老廠房老設(shè)施，培育發(fā)展文化創(chuàng)意、工業(yè)旅游等新興特色服務(wù)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)首鋼博物館等文化設(shè)施。

　　資料來源：《北京破題首鋼老工業(yè)區(qū)改造(樣本·直擊改革前沿)》

　　2. 地方政策借鑒

　　2.1 《北京市“十二五”時期生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

　　政策支持與措施：

　　n 強化服務(wù)業(yè)發(fā)展用地保障。

　　調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，合理確定服務(wù)業(yè)用地比例，優(yōu)先支持國家鼓勵類的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。對利用存量土地建設(shè)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項目，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求的前提下，依法優(yōu)先供地和辦理有關(guān)手續(xù)。

　　n 加強對全球性高端服務(wù)人才的引進(jìn)。

　　采取人才、項目、管理模式一體化引進(jìn)的方式，吸引服務(wù)業(yè)國際領(lǐng)軍人才和復(fù)合型服務(wù)人才。

　　2.2 《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級三年行動計劃(2013-2015年)》

　　政策支持與措施：

　　n 加強對閑置和低效工業(yè)用地的清理。

　　加強信息共享，建立完善閑置和低效工業(yè)用地的績效評估退出機(jī)制。進(jìn)行分階段評估，根據(jù)評估結(jié)果，提出全市閑置和低效工業(yè)用地清單。

　　n 創(chuàng)新存量工業(yè)用地盤活利用的補償方式。

　　支持各區(qū)縣利用貨幣、實物、股權(quán)等不同補償方式，推進(jìn)企業(yè)關(guān)停退出。相關(guān)部門在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地供應(yīng)、舊區(qū)改造等方面給予政策支持。

　　n 在財稅政策方面支持工業(yè)區(qū)二次開發(fā)。

　　在土地儲備方面，按照國家和本市土地出讓金支出管理相關(guān)辦法，將開發(fā)主體實施的土地前期開發(fā)列入土地出讓金支持范圍。在土地轉(zhuǎn)讓方面，深化研究制訂支持工業(yè)區(qū)二次開發(fā)的財政政策。稅務(wù)部門針對開發(fā)主體在存量用地二次開發(fā)過程中的免征營業(yè)稅等涉稅事項，搞好政策解讀。

　　2.3 上?！蛾P(guān)于統(tǒng)籌優(yōu)化全市工業(yè)區(qū)塊布局的若干意見》

　　政策支持與措施：

　　支持利用規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地轉(zhuǎn)型發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

　　n 適應(yīng)本市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，根據(jù)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和功能定位，推進(jìn)規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及城市生活功能轉(zhuǎn)變，促進(jìn)地區(qū)整體功能提升。

　　n 各區(qū)縣要結(jié)合實際，在編制或修編相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃時，規(guī)劃適當(dāng)比例的研發(fā)總部類用地，不斷創(chuàng)新和完善研發(fā)總部類用地的利用和管理方式，支持生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，大力引進(jìn)“兩頭在滬”企業(yè)。

　　n 對規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和地區(qū)規(guī)劃的，可予保留。對需要提高容積率的項目，在明確企業(yè)自用并符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、地區(qū)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)要求且不影響相鄰基地合法權(quán)益的前提下，可經(jīng)相關(guān)程序認(rèn)定后予以確認(rèn)。

　　n 各區(qū)縣要加強對利用工業(yè)用地轉(zhuǎn)型發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的準(zhǔn)入和業(yè)態(tài)管理，禁止利用工業(yè)用地變相發(fā)展商業(yè)及住宅房地產(chǎn)項目。

　　2.4 《關(guān)于促進(jìn)廣州市服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展的若干措施》

　　政策支持與措施：

　　n 對列入市重點項目計劃的新建服務(wù)業(yè)項目取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以分期繳納土地出讓金，簽訂土地出讓合同后1個月內(nèi)繳納出讓價款的50%，余款在1年內(nèi)繳清。

　　n 在符合規(guī)劃的基礎(chǔ)上，鼓勵用地單位在不改變用地主體、不重新開發(fā)建設(shè)等前提下，充分利用工業(yè)廠房、倉儲用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)興辦研發(fā)設(shè)計、文化創(chuàng)意、健康服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

　　n 對新業(yè)態(tài)企業(yè)用地，在符合產(chǎn)業(yè)方向，明確產(chǎn)業(yè)用地類型的前提下，可采用掛牌方式出讓，實現(xiàn)“以項目找土地”，提高土地資源開發(fā)效能。

　　n 加大對服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)的財政扶持，并在市戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金中，放寬申報市專項資金項目的固定資產(chǎn)投資比例，支持企業(yè)“軟投入”等方面，為服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)企業(yè)拓寬資金支持渠道。

　　n 創(chuàng)新新業(yè)態(tài)企業(yè)融資服務(wù)方式，推動成立“小微企業(yè)合作社”，創(chuàng)新“無擔(dān)保、無抵押、批量化”的信用授信模式，充分利用產(chǎn)業(yè)投資基金，緩解融資難問題。

　　n 對被認(rèn)定為廣州市總部企業(yè)的，按廣州市總部經(jīng)濟(jì)政策給予財政獎勵。

　　2.5 深圳《龍崗區(qū)舊工業(yè)區(qū)升級改造工作指引》

　　政策支持與措施：

　　n 市政府在年度政府投資計劃中安排一定的資金,用于升級改造工業(yè)區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　n 在市產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步資金中設(shè)立工業(yè)區(qū)升級改造專項，用于資助升級改造工業(yè)區(qū)規(guī)劃費用和公共服務(wù)平臺建設(shè)費用。

　　n 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價。不涉及局部或整體重建的，經(jīng)過綜合整治,土地使用權(quán)到期后在符合城市規(guī)劃的前提下，可以按規(guī)定申請辦理續(xù)期手續(xù)。

　　n 允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。因產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要增加生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地(包括配套的研發(fā)培訓(xùn)、產(chǎn)品檢測、產(chǎn)品展示、物流配送、信息及中介服務(wù)、公共食堂用地)的，可按比例(控制在工業(yè)區(qū)總占地面積的7%以內(nèi))享受工業(yè)地價優(yōu)惠。

　　n 鼓勵利用舊工業(yè)區(qū)改造推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。工業(yè)區(qū)升級改造后達(dá)到特色工業(yè)園區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)認(rèn)定可享受特色工業(yè)園區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　n 工業(yè)區(qū)升級改造項目列入深圳市年度重大投資項目計劃。政府各相關(guān)職能部門要加強對工業(yè)區(qū)升級改造項目的支持和指導(dǎo)，簡化辦事程序，為工業(yè)區(qū)升級改造項目辦理各種申報手續(xù)提供便捷的綠色通道。

　　2.6 《福建省省國土資源廳制定貫徹意見保障生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地》

　　政策支持與措施：

　　n 鼓勵利用自有工業(yè)用地興辦自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，對工業(yè)企業(yè)利用自有廠房興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計等自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，可不辦理土地用途變更手續(xù)，不征收土地出讓價款。

　　n 在符合規(guī)劃的前提下，工業(yè)企業(yè)對廠房加層改造或開發(fā)地下空間用于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的，不再增收土地出讓金。

　　n 加大城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)力度，對國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設(shè)用地，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類的原產(chǎn)業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的產(chǎn)業(yè)用地等低效用地，鼓勵開發(fā)改造后安排給生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項目使用。

　　2.7 《重慶市人民政府關(guān)于加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的實施意見》

　　政策支持與措施：

　　n 放寬市場準(zhǔn)入政策。

　　貫徹執(zhí)行國家生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)領(lǐng)域市場準(zhǔn)入政策，營造公平競爭環(huán)境。進(jìn)一步減少生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)重點領(lǐng)域前置審批和資質(zhì)認(rèn)定項目，除金融服務(wù)領(lǐng)域外全面落實“先照后證”登記制度。不得對社會資本設(shè)置歧視性障礙，允許社會資本參與應(yīng)用型技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)市場化改革。

　　n 加強財稅支持。

　　貫徹落實國家生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“營改增”政策。支持研發(fā)設(shè)計、檢驗檢測認(rèn)證、節(jié)能環(huán)保等科技型、創(chuàng)新型生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)享受高新技術(shù)企業(yè)15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率。

　　n 完善用地政策。

　　鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，對提高自有工業(yè)用地容積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。選擇具備條件的區(qū)域，鼓勵通過對城鎮(zhèn)低效用地的改造發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。對市級服務(wù)業(yè)聚集示范區(qū)內(nèi)的項目及列入鼓勵類的服務(wù)業(yè)重大項目，在供地安排上優(yōu)先保障。鼓勵利用存量土地發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，在實施城鎮(zhèn)規(guī)劃和舊城改造中收購儲備的存量土地，優(yōu)先用于發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

　　2.8 寧波《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見(試行)》

　　政策支持與措施：

　　n 工業(yè)用地置換。

　　因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃或者其他公共利益需要搬遷的城區(qū)工業(yè)企業(yè)，其產(chǎn)業(yè)屬政府鼓勵類或重點扶持類的，經(jīng)依法審批，可以通過土地置換方式，遷入工業(yè)園區(qū)(基地)，以協(xié)議出讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。置換前的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、附屬設(shè)施，按規(guī)定進(jìn)行貨幣補償，政府依法收回建設(shè)用地使用權(quán)。置換后的土地用途仍為工業(yè)用地，面積小于或等于置換前的合法建設(shè)用地使用權(quán)面積，使用年期為置換前工業(yè)用地的剩余年限，經(jīng)公示無異議，報有批準(zhǔn)權(quán)限人民政府批準(zhǔn)，由國土資源部門根據(jù)新的規(guī)劃條件與其簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，按現(xiàn)時點市場評估價全額繳納土地出讓金，辦理土地登記。

　　n 利用原廠房發(fā)展服務(wù)業(yè)。

　　對老城區(qū)暫未列入改造計劃的工業(yè)企業(yè)，允許企業(yè)自身對低效、閑置廠房進(jìn)行改造，在建設(shè)用地使用權(quán)人不變、土地登記用途不變、建筑物不變的前提下，經(jīng)發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、工業(yè)、工商、消防和環(huán)保等相關(guān)部門組成的聯(lián)席會議審查同意，報縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，其中屬市本級(含三江片、寧波國家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)，下同)具體建設(shè)項目供地審批范圍的，由區(qū)(園區(qū))人民政府(管委會)組織有關(guān)部門初審，經(jīng)市國土資源局審核后，報市人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)允許按商業(yè)服務(wù)業(yè)及設(shè)計、研發(fā)、產(chǎn)品展示等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能使用的，每年暫按該地塊所在區(qū)域的商業(yè)用地基準(zhǔn)樓面地價與工業(yè)用地基準(zhǔn)地面地價的差額的2.5%左右，征收臨時改變土地用途的土地收益。土地收益歸各縣(市)區(qū)人民政府，其中屬市本級具體建設(shè)項目供地審批范圍的，由市財政部門收取后返回各區(qū)(園區(qū))。

　　(三) 常熟紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)操作模式建議

　　結(jié)合《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的指導(dǎo)意見》國發(fā)〔2014〕26號文件中的相關(guān)內(nèi)容，同時對北京、上海、廣州、深圳、重慶、寧波、福建、蘇州等關(guān)于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開發(fā)的相關(guān)政策及相關(guān)論文的解讀與參考，對于常熟紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地的開發(fā)提出以下幾種發(fā)展模式建議：

　　發(fā)展模式一：由政府進(jìn)行工業(yè)用地收儲，土地重新掛牌出讓，并由認(rèn)定為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)，用地性質(zhì)可以不變，開發(fā)容積率結(jié)合相關(guān)規(guī)劃、發(fā)展業(yè)態(tài)及區(qū)域總體定位進(jìn)行確定。

　　發(fā)展模式二：由政府對具有保留和改造價值的廠房進(jìn)行回購，經(jīng)改造后，租賃給生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)，土地權(quán)屬可不變。

　　發(fā)展模式三：鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)，對提高自有工業(yè)用地容積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。容積率的提高與用地價格的補償關(guān)系參考《蘇州市人民政府關(guān)于印發(fā)蘇州市專項服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)用地出讓實施意見的通知》蘇府〔2011〕217號中的規(guī)定。

　　考慮以上三種模式的操作難易程度，同時結(jié)合規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀，建議規(guī)劃區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的開發(fā)模式以模式二或三為主，有條件的可采用模式一。另外，還需要建立較為明確的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項目認(rèn)定機(jī)制以及政策優(yōu)惠，例如：設(shè)立園區(qū)廠房改造補助基金、減免稅收等，鼓勵引入大型企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，提高開發(fā)支持。