內(nèi)循環(huán)下樓市出現(xiàn)斷頭鍘：接下來會(huì)發(fā)生什么？

好久沒有談中國(guó)樓市的話題了，最近樓市的大事情也不少，我們挑一些有影響力的事情，通過邏輯將其內(nèi)在的關(guān)系串起來，集中和大家一起分析一下。讓大家最中國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條下的樓市現(xiàn)狀和未來走勢(shì)，有一個(gè)清晰、深刻的認(rèn)識(shí)。

一

關(guān)注樓市的人，一定會(huì)察覺到，進(jìn)入7月以來，樓市的局勢(shì)突然毫無征兆地嚴(yán)了起來，對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)打可以說不留余地，毫不手軟。

前段時(shí)間，號(hào)稱“房?jī)r(jià)神話”的深圳，迎來了史上最嚴(yán)苛調(diào)控新政，全國(guó)購(gòu)房者被高位攔截。比如，新政第一條的殺傷力就非常大：入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，非深戶要5年社保。據(jù)說很多正準(zhǔn)備成交的人，因?yàn)檫@條政策一下被卡在了購(gòu)房資格的門外，只能臨時(shí)放棄購(gòu)房計(jì)劃。我看到網(wǎng)上一個(gè)中介售房人員說的，帶客戶從龍崗到落戶看房，結(jié)果走在半路上，政策出來了，買房客戶喪失了購(gòu)房資格。當(dāng)然這次調(diào)控在夫妻離婚、首付比例、抽簽順序等各方面都更加嚴(yán)格。

此次政策出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)影響非常大。6、7月份上車的購(gòu)房者雖然慶幸上了車，但也大概率踩在了高點(diǎn)。這次還未上車的購(gòu)房者，大部分喪失了購(gòu)房資格。準(zhǔn)備換房的業(yè)主，只能被迫降價(jià)尋找接盤俠。

而這次調(diào)控，效果也是立竿見影，短短半個(gè)月，深圳樓市已經(jīng)從勢(shì)不可擋的上漲，轉(zhuǎn)變成下跌了。剛剛出來的數(shù)據(jù)是，7月份深圳二手房掛牌價(jià)是下跌的，同時(shí)掛牌量在上漲，這都是“牛冠宇宙”的深圳房子轉(zhuǎn)涼的信號(hào)。很多機(jī)構(gòu)和專家預(yù)測(cè)深圳二手房會(huì)迅速冷卻，房?jī)r(jià)震蕩回落，可以參考2017年“317”調(diào)控之后的北京樓市走勢(shì)。所以，這波調(diào)控算是擒賊先擒王，對(duì)深圳樓市的打擊是非常厲害的。

深圳調(diào)控之后沒幾天，隔壁的東莞也出臺(tái)限購(gòu)加碼政策，購(gòu)房通道同樣被封鎖。幾乎與此同時(shí)，浙江的杭州、寧波，江蘇的南京，這幾個(gè)房?jī)r(jià)熱門的城市，也都出臺(tái)了樓市新政，加碼限購(gòu)，提高購(gòu)房門檻。尤其南京出臺(tái)的“寧九條”，從九個(gè)方面圍追堵截房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)造成了巨大影響。

對(duì)于現(xiàn)在的樓市，可以說中國(guó)政府在“房住不炒”的政策下是窮追猛打的。只要哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)敢上漲，必遭調(diào)控重?fù)?，這遠(yuǎn)比2018和2019年還要嚴(yán)厲得多。

緊接著7月24日，副總理韓正召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。有10座城市被點(diǎn)名參會(huì)，分別是北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙。

中央喊10城開會(huì)，事無巨細(xì)安排了下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作部署。懂行的人都知道，之前是住建部主持會(huì)議，這次直接上升至正國(guó)級(jí)規(guī)格，背后意味著什么。會(huì)上基調(diào)重提，再三強(qiáng)調(diào)三大方針：1、堅(jiān)持房住不炒;2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)脫鉤房地產(chǎn);3、堅(jiān)持“三穩(wěn)”戰(zhàn)略。

今年，房?jī)r(jià)漲幅一度超越深圳的東莞相當(dāng)自覺，連夜就升級(jí)調(diào)控措施，提高非東莞籍人口的購(gòu)房門檻，限購(gòu)還從新房擴(kuò)大到二手房，徹底堵上了短期炒房的機(jī)會(huì)窗口。第二天，央媒經(jīng)濟(jì)參考報(bào)就刊登了大頭條，《必須及時(shí)消除樓市運(yùn)行中的異象，有效扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)紊亂預(yù)期》，文中狠批房?jī)r(jià)帶來的副作用，堅(jiān)持實(shí)業(yè)興邦戰(zhàn)略。

多城出臺(tái)調(diào)控新政，外加會(huì)議以及輿論導(dǎo)向，這一連串的操作，的確把人看懵了。要知道這在平時(shí)，一條大新聞就會(huì)對(duì)市場(chǎng)輿論造成巨大影響，何況是接二連三的信息轟炸。這些都在昭示，新一輪調(diào)控升級(jí)在路上了。

民間向來很懷疑房地產(chǎn)調(diào)控的定力。近20年來的房?jī)r(jià)曲線堅(jiān)定了中國(guó)老百姓們的信仰：宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力越大，就越有可能放松調(diào)控、刺激房地產(chǎn)。但上半年經(jīng)濟(jì)陷入負(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)意外沒有刺激房地產(chǎn)，反而還展現(xiàn)出絲毫沒有減弱的調(diào)控決心。

進(jìn)入7月下旬，多個(gè)中央部委更是對(duì)樓市密集表態(tài)：7月16日，國(guó)資委就強(qiáng)調(diào)“持續(xù)加強(qiáng)對(duì)金融、房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目監(jiān)管力度?！?月20日，銀保監(jiān)會(huì)的年中工作會(huì)議要求，“堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營(yíng)卷土重來?！?月22日，連最高法都出手，發(fā)布相關(guān)意見防范炒地炒房投機(jī)行為。

這樣的調(diào)控太不一般了。所以，今年的樓市事情會(huì)非常不簡(jiǎn)單。因?yàn)?月份，很多城市已經(jīng)結(jié)束了小陽(yáng)春，成交開始走下坡路了，沒有理由這么嚴(yán)打房?jī)r(jià)，況且疫情當(dāng)頭，地方經(jīng)濟(jì)是需要房地產(chǎn)拉動(dòng)的。沒有房地產(chǎn)啟動(dòng)，今年GDP增速數(shù)據(jù)怎么會(huì)好看呢?

換句話說，政策為什么不在5-6月份樓市最火爆的時(shí)候出臺(tái)，偏偏要選在7月份，是不是有些后知后覺?為什么樓市會(huì)在7月嚴(yán)打，其實(shí)是有信號(hào)的。

二

最近幾個(gè)月，有一個(gè)詞火了——“內(nèi)循環(huán)”。

5月中旬以來，中共高層在政治局常務(wù)會(huì)議、陸家嘴論壇、企業(yè)家座談會(huì)等多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)提及：“形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。特別是6月18日，劉鶴在第十二屆陸家嘴論壇會(huì)議召開時(shí)分析完國(guó)內(nèi)外局勢(shì)后把這句話說出來之后。而這句話，其實(shí)最早是習(xí)近平在兩會(huì)的講話中說出來的，當(dāng)然他是小學(xué)水平，是想不出這樣的表達(dá)的，應(yīng)該都是王滬寧按照他的意思給包裝出來的。所以，內(nèi)循環(huán)應(yīng)該是中共高層的共識(shí)。

“以內(nèi)循環(huán)為主”這出其不意的一招會(huì)打開什么樣的經(jīng)濟(jì)格局?很多人感到很茫然，我們甚至還能強(qiáng)烈感受到社會(huì)上的聰明資金都在焦急尋找“內(nèi)循環(huán)”的方向。其實(shí)說白了，這個(gè)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，就是一個(gè)生產(chǎn)、交易、消費(fèi)都在一個(gè)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的模式，自產(chǎn)自銷，自我封閉的一個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

一般來講，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)比較薄弱的農(nóng)業(yè)大國(guó)，例如在改革開放之前的中國(guó)，就是自產(chǎn)自銷的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式。但是工業(yè)時(shí)代到來后，內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)都崩潰了。為什么?

就像一個(gè)小鎮(zhèn)里開了一家包子店，剛開始包子是手工制作，因產(chǎn)量有限，包子做多少小鎮(zhèn)居民能吃多少。但是引入機(jī)器化生產(chǎn)后，產(chǎn)量暴增，開始出口給周邊的小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)之間貿(mào)易往來密切，經(jīng)濟(jì)繁榮。內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)結(jié)束。

但天有不測(cè)風(fēng)云，突然有一天，小鎮(zhèn)之間因?yàn)槟承﹩栴}產(chǎn)生了矛盾，甚至打架斗毆。各個(gè)鎮(zhèn)子為了保護(hù)居民，決定結(jié)束小鎮(zhèn)之間的貿(mào)易往來。小鎮(zhèn)周邊圍起了高高的柵欄，進(jìn)不來出不去。這時(shí)候最慘的就是包子店，面臨的最大的問題就是產(chǎn)能過剩，這么多的包子到底賣給誰(shuí)?欠銀行的貸款也還不上了。

不止包子店，服裝店、玩具店、鞋店等等生產(chǎn)的東西都賣不出去，都還不上銀行的錢，銀行開始倒閉，從而引發(fā)了小鎮(zhèn)金融危機(jī)：破產(chǎn)倒閉潮!其實(shí)道理就是這么簡(jiǎn)單。所以，要想真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，核心就是要解決產(chǎn)品過剩，解決消費(fèi)的問題。而解決產(chǎn)能過剩的法門，只有2個(gè)。

一是把過多的產(chǎn)能輸出到其他國(guó)家。但我們只要稍微看一下數(shù)據(jù)就知道不可能，今年上半年貨物出口額7.7萬億人民幣，同比2019年上半年的8.0萬億人民幣，小幅萎縮了3.2%。而關(guān)鍵是目前國(guó)外的疫情還沒有得到有效的控制，作為中國(guó)主要的出口市場(chǎng)美國(guó)的疫情是越來越嚴(yán)重了。7月30日剛剛公布的美國(guó)第二季度的GDP下降了32.9%，創(chuàng)下了上世紀(jì)40年代以來的最大降幅。美國(guó)的消費(fèi)受到限制，中國(guó)的出口將繼續(xù)萎靡。同時(shí)，日本87家企業(yè)開始撤離中國(guó)，美國(guó)政府前幾天也在投資科達(dá)的醫(yī)藥制造，并正在計(jì)劃將醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈撤離中國(guó)，未來其他的產(chǎn)業(yè)也都會(huì)跟進(jìn)。美國(guó)日本歐洲一旦都自給自足了，中國(guó)的出口還會(huì)更慘。那么，中國(guó)這么龐大的過剩產(chǎn)能怎么辦?所以，要想經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，單純不依靠出口肯定是行不通的。

二是提高消費(fèi)者的購(gòu)買力。讓小鎮(zhèn)居民有足夠的錢，足夠的消費(fèi)意愿，去主動(dòng)消耗小鎮(zhèn)工廠生產(chǎn)的所有高中低端產(chǎn)能。2020年上半年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.2萬億人民幣，同比2019年上半年的19.5萬億，萎縮了11.8%。國(guó)內(nèi)的終端消費(fèi)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)呈現(xiàn)萎縮之勢(shì)長(zhǎng)達(dá)三年之久了，其原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居民收支結(jié)余的吞噬比例已經(jīng)超過百分百了。

在這種情況下，必須限制房地產(chǎn)這個(gè)資金的黑洞，讓居民的消費(fèi)力從房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他工業(yè)品上，才能有助于推動(dòng)內(nèi)循環(huán)。也就是說要堵上炒房興邦的路，嚴(yán)控房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)資金的虹吸效應(yīng)，釋放老百姓的購(gòu)買力，這是“內(nèi)循環(huán)”的關(guān)鍵一招。相反，如果消費(fèi)萎靡，就別想搞“內(nèi)循環(huán)”了。

數(shù)據(jù)顯示，從2008年開始到2018年，中國(guó)居民杠桿率從17.9%上漲到了53.2%，2019年一季度，居民杠桿率繼續(xù)提升，達(dá)到了54.3%，其中個(gè)人住房貸款占住戶部門貸款總額的50%以上。

10年前，我們可能用每月收入的30%去做月供，而現(xiàn)在大多數(shù)家庭則用50%以上的收入去還房貸，再減去一定的儲(chǔ)蓄，能拿出來消費(fèi)的資金屈指可數(shù)。所以說，當(dāng)下中國(guó)居民明面上房子挺多，但都是紙面財(cái)富，實(shí)際上能拿來消費(fèi)的流動(dòng)資金，大家心知肚明。以此來看，房?jī)r(jià)高壓下的消費(fèi)者市場(chǎng)，根本無法支撐起經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

高房?jī)r(jià)之下帶動(dòng)不起經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，那會(huì)怎么辦?

看到這里，你應(yīng)該明白了，為什么6月18日之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上會(huì)爆發(fā)出這么多打壓房地產(chǎn)的調(diào)控政策。總結(jié)一句話就是：“樓市不壓，消費(fèi)不起，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)無望”。

我們?cè)賮砜纯?月份被調(diào)控的城市：深圳、東莞、寧波、杭州、南京，這幾個(gè)城市一點(diǎn)兒都沒被冤枉。萬人搶房搖號(hào)，茶水費(fèi)，假離婚……炒作氛圍實(shí)在太濃。尤其是深圳的業(yè)主，聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)，每個(gè)小區(qū)一個(gè)房?jī)r(jià)聯(lián)盟群，每天盡想著如何提升小區(qū)房?jī)r(jià)，包裝、營(yíng)銷、輿論借勢(shì)，無所不用其極。只要有人敢拉低小區(qū)掛牌房?jī)r(jià)，就成了全小區(qū)業(yè)主的公敵，有的小區(qū)還有不堪入目的懲罰方式。

中國(guó)樓市真是要多瘋狂就有多瘋狂。這樣畸形的炒作型市場(chǎng)，被史上最嚴(yán)調(diào)控政策嚴(yán)打，只能說咎由自取。如果任由房地產(chǎn)繼續(xù)狂飆猛進(jìn)，一輪接一輪的房地產(chǎn)消耗，遲早會(huì)掏空百姓錢包里最后一點(diǎn)錢。而且，現(xiàn)在國(guó)際形勢(shì)風(fēng)云變幻，如果房?jī)r(jià)再猛漲上去，泡沫會(huì)失控，一旦資本轉(zhuǎn)移達(dá)到臨界點(diǎn)，樓市就越容易崩塌。日本“失去的二十年”的教訓(xùn)并不遠(yuǎn)，中國(guó)如果發(fā)生樓市坍塌，后果比日本還要嚴(yán)重十倍。這也是為什么中國(guó)政府進(jìn)入7月份以來瘋狂打壓房地產(chǎn)的主要原因。因?yàn)閾?dān)心玩砸了，最終空中解體。

三

但是在工業(yè)時(shí)代，“倒”回來啟動(dòng)內(nèi)循環(huán)絕非易事。中國(guó)幾乎有占內(nèi)銷45%的商品是出口到國(guó)外的。如果這些商品全部出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售，大家想想，國(guó)內(nèi)的企業(yè)要倒閉多少?又有多少人要失業(yè)?

種種跡象表明，當(dāng)下為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，提振消費(fèi)將成為頭號(hào)目標(biāo)，未來房?jī)r(jià)大漲的可能性直接為零，任何城市都不可能挑戰(zhàn)“房住不炒”的底線。但從目前的針對(duì)措施來看，中央并不想徹底把樓市送入寒冬，是允許房?jī)r(jià)“理性上漲”的，前提是禁止炒作，全靠剛需驅(qū)動(dòng)。

例如，2020年上半年的北京市場(chǎng)就是很好的案例。在2017年“317”新政調(diào)整三年后，北京迎來了剛需購(gòu)房反彈的高光時(shí)刻，房?jī)r(jià)有一定的漲幅，但沒有炒作氛圍，而且主要表現(xiàn)在好的地段和好的物業(yè)上。

接下來，在中央調(diào)控大手的打壓下，樓市會(huì)異常殘酷，城市到了真正比拼底層剛需購(gòu)買力的時(shí)候了。

但是，剛需的購(gòu)買力最終受限于就業(yè)情況，而就業(yè)受限于什么呢?受限于出口、消費(fèi)和投資。從今年上半年的情況來看，這三個(gè)數(shù)據(jù)都是相當(dāng)慘淡的。伴隨著美國(guó)、日本等一條條產(chǎn)業(yè)鏈的撤離，中國(guó)的失業(yè)問題已經(jīng)在集中爆發(fā)了，都失業(yè)了，都在裁員減薪，哪里有房地產(chǎn)的剛需購(gòu)買力呢?同時(shí)，收入下降或者喪失，哪里有錢還房貸車貸呢?這也是為什么今年以來法拍屋暴增的主要原因。因?yàn)閿喙?dǎo)致二手房市場(chǎng)的甩盤量越來越大。其實(shí)，今年以來很多城市的二手房掛牌量都是翻倍的。一方面沒有購(gòu)買力，一方面是拋盤的增加，房子是不是會(huì)像馬云說的進(jìn)入如蔥的時(shí)代，大家可以判斷。

所以，未來房地產(chǎn)是肯定不要作指望了，不管是為了經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)政府嚴(yán)厲打擊，還是老百姓的購(gòu)買力，根本都支撐不起來未來樓市的上漲。同時(shí)，不要以為樓市不漲了就有購(gòu)買力，那也是在做夢(mèng)!我只說兩件事情。

前幾天曾提到有24個(gè)中國(guó)人偷渡到越南去打工，打工的企業(yè)正是這次80多家日本撤離企業(yè)之一的夏普。而前兩天，又有幾個(gè)人計(jì)劃偷渡出去打工，這次是先去的緬甸，被抓住了。以前中國(guó)人偷渡歐美，現(xiàn)在居然都偷渡東南亞，大家可以想象一下中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)惡化到了什么程度……

順便再提一下，這幾天中國(guó)大陸開始推行“一村一警”制度，身穿警服，佩戴裝備進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)維穩(wěn)!開始給全國(guó)400萬輔警定級(jí)授銜，薪資普漲，入編入警設(shè)“綠色通道”，其實(shí)就是給這400萬人提高了待遇，是政府在加強(qiáng)警力的一種體現(xiàn)。而今年前兩個(gè)季度，中國(guó)就業(yè)非常差，到處裁員減薪，但是有一個(gè)行業(yè)就業(yè)非常好：安保新增就業(yè)329萬人。

大家想想，為400萬輔警加薪，招329萬安保，這是準(zhǔn)備干什么?再加上數(shù)以億計(jì)的電子眼，天眼天網(wǎng)工程越來越強(qiáng)大了，1984式社會(huì)是不是越來越近了?!

所以這樣看來，內(nèi)循環(huán)下不僅房子沒有指望，你基本的工作和基本的人身自由也沒什么指望了，倒退到改革開放之前的狀態(tài)是完全有可能的。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、供銷社、合作社、票證、戶籍加強(qiáng)版，這些都是典型的特征。因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)，沒有一個(gè)國(guó)家是可以內(nèi)循環(huán)的，就像沒有一個(gè)人可以靠吃自己拉出來的、喝自己撒出來的維持生活一樣。

但是，不要認(rèn)為進(jìn)入內(nèi)循環(huán)這個(gè)政權(quán)就會(huì)完蛋。不信的話可以參照北朝鮮，基本不和外界來往，就算餓死幾百萬人，政權(quán)也“穩(wěn)”如泰山。所以，內(nèi)循環(huán)完蛋的不是權(quán)貴，而是那些富人、中產(chǎn)和底層的民眾。

因此，暴風(fēng)雨注定會(huì)來得越來越猛烈，要做好準(zhǔn)備!