商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢分析?

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

過去十年多以來，我國商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。這個比例和社會真實需求是不匹配的(即使考慮開發(fā)商的確有自持物業(yè)不對外出售的情況)。商品房銷售中，商業(yè)物業(yè)的銷售占比一直都只在10%左右。

隨著國家經(jīng)濟的轉型，商業(yè)地產(chǎn)市場也隨之變化。在保持穩(wěn)定增長的同時，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、消費者需求升級、網(wǎng)絡零售對行業(yè)的沖擊與推動，逐漸促成了新零售時代的到來。作為未來推動經(jīng)濟增長的新發(fā)動機，零售商業(yè)市場將發(fā)揮愈加重要的作用，由量變到質(zhì)變的轉型，會帶來行業(yè)更健康的發(fā)展。

辦公樓市場熱點正向二線城市擴展，中資企業(yè)對辦公樓的需求明顯比外資強勁。新的金融、信息科技、消費服務業(yè)、電子商務及互聯(lián)網(wǎng)金融等的快速發(fā)展也成為辦公樓市場增長的主要動力。酒店市場總體趨穩(wěn)，高端酒店市場緩增，中端酒店市場發(fā)展迅速，旅游經(jīng)濟發(fā)展為旅游酒店及客棧帶來了更多發(fā)展機遇。

商場不僅受到經(jīng)濟增速放緩，居民消費增速放緩，奢侈品消費長低落的系統(tǒng)性沖擊，也受到了互聯(lián)網(wǎng)對居民消費行為的影響。在互聯(lián)網(wǎng)時代，物理空間的實體體驗功能日漸重要，購置行為，尤其是支付本身則越來越不依賴于實體空間。盡管商業(yè)企業(yè)紛紛試圖切入O2O領域，但互聯(lián)網(wǎng)畢竟整個減少了購物消費的需求。

與此同時，服務和體驗在商辦物業(yè)的運營中日漸重要。圍繞餐飲、健康、美妝、兒童等娛樂體驗式業(yè)態(tài)改進招商品牌和運營重心，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)商的共識。企業(yè)不斷追求增加更時尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商業(yè)元素，以吸引更多人流。

隨著電商等業(yè)態(tài)的興起，沖擊了商業(yè)地產(chǎn)的價差模式，價格競爭方面線下已經(jīng)不具備優(yōu)勢，線上無法提供的休閑娛樂體驗逐步成為線下商業(yè)發(fā)展的重點。

電商沖擊之下，購物中心以其大體量、多業(yè)態(tài)、優(yōu)體驗表現(xiàn)出了強大競爭力，被視作線下零售的“避風港”。但同質(zhì)化嚴重是弊端、競爭恐在所難免。未來購物中心將朝四大方向發(fā)展：1、品牌化、連鎖化;2、主題化、差異化;3、精細化;4、新奇化、智能化。