醫(yī)院項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

前言

     在闡述我們整個(gè)項(xiàng)目之前，我們先來(lái)了解一下如今養(yǎng)老地產(chǎn)在險(xiǎn)企中的行業(yè)地位：

     簡(jiǎn)單的說(shuō)，目前險(xiǎn)企針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這塊大蛋糕可闡述為：“險(xiǎn)企跨界合作共謀發(fā)展”：

     近年來(lái)，傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、險(xiǎn)資紛紛高調(diào)宣布布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類(lèi)企業(yè)也跨界進(jìn)入。據(jù)深圳市中金普華管理咨詢(xún)有限公司針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研，不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年，有35家上市公司已經(jīng)涉足或擬進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，其中以房企、險(xiǎn)企為主。 從非上市公司的角度來(lái)看，根據(jù)公開(kāi)資料及中金普華梳理，全國(guó)已經(jīng)有80家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)；有17家險(xiǎn)企已進(jìn)入或擬進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

    從險(xiǎn)企來(lái)看， 2016年10月22日，11家保險(xiǎn)公司簽約加入“中國(guó)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)聯(lián)盟”。該聯(lián)盟旨在為保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)企業(yè)打造一個(gè)資源整合的平臺(tái)，建立資產(chǎn)池，助力保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，助力地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，并助力雙方跨界合作實(shí)現(xiàn)互惠互利。

從地產(chǎn)公司來(lái)看，有萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、遠(yuǎn)洋、保利、復(fù)興、綠城等房企進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一方面源于這些房企的轉(zhuǎn)型需求，另一方面，加速的人口老齡化，也為這些房企提供了想象空間。

無(wú)論是房企險(xiǎn)企，還是其他機(jī)構(gòu)，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑瞅準(zhǔn)了日益龐大的老齡人口。截至2015年年底，我國(guó)60歲以上老年人口為2.22億人，占全國(guó)總?cè)丝诘?6.1%。預(yù)計(jì)從2022年到2030年，中國(guó)老齡化進(jìn)入急速發(fā)展階段，將由2.58億人增長(zhǎng)到3.71億人，年均增長(zhǎng)1，260萬(wàn)人。

在此同時(shí)，首先險(xiǎn)企面臨的第一大困境為： “盈利之困”：

與入住率息息相關(guān)、并被外界長(zhǎng)期詬病的，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利能力。 誠(chéng)然，中國(guó)人口老齡化意味著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將釋放巨大的經(jīng)濟(jì)能量。據(jù)測(cè)算，2015年末，我國(guó)60周歲及以上老人有2.22億，占到總?cè)丝诘?6.1%，而到21世紀(jì)50年代，我國(guó)老年人數(shù)量將超過(guò)4億人，平均每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人，而目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)帶來(lái)了約4萬(wàn)億元人民幣的商機(jī)，到2030年可能增至13萬(wàn)億元。因此，面臨轉(zhuǎn)型困惑的房企紛紛加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)軍團(tuán)：除了萬(wàn)科，還有保利、恒大、綠城、金地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等。

然而，與賣(mài)房的巨大利潤(rùn)相比，養(yǎng)老領(lǐng)域很難真正從現(xiàn)金流上賺錢(qián)。 “有的城市房子一平米可以賣(mài)10萬(wàn)元，但一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月可能都賺不了那么多。”

首先算了一筆賬：以城花店雙人房收費(fèi)（不收取一次性購(gòu)置費(fèi)方式）為例，入住的13位老人，8個(gè)一級(jí)護(hù)理（平均6500元/人/月），2個(gè)二級(jí)護(hù)理（5700元/人/月），3個(gè)三級(jí)護(hù)理（5300元/人/月），每月可預(yù)見(jiàn)收益為7.93萬(wàn)元。據(jù)了解，僅就經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。

 “而近郊的客戶(hù)往往是首次置業(yè)，比較年輕，父母也比較有活力，還沒(méi)有養(yǎng)老的需求，因此倒逼我們必須做市場(chǎng)化的考慮，要有獨(dú)立行走的能力后，才能出來(lái)找合適的物業(yè)進(jìn)行改造，市場(chǎng)、客戶(hù)在哪里，我們就在哪里。”

    其次險(xiǎn)企面臨第二大困境為：“資源、信息之困”

    我們先從險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的金額開(kāi)始分析：一個(gè)高端養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)行，對(duì)應(yīng)出與之匹配的投資金額不成正比。例如：隨便幾個(gè)項(xiàng)目的投資就是上百億，而入住率與收益之間的核算，回報(bào)周期至少是二十年以上。

    在從資源與信息的掌握情況來(lái)分析：雖然目前險(xiǎn)企在資源共享上做出了“跨界整合”的重大決策，但是資源共享有限、信息匹配不對(duì)稱(chēng)、信息與資源“量”的局限使整個(gè)“跨界整個(gè)”目前還處于一個(gè)孵化、萌芽階段。如果把“全國(guó)資源、信息整合”視為成熟期，則距離“成熟期”落地時(shí)間保守估計(jì)，在國(guó)家政策大力支持與扶持的情況下，至少以二十年為單位計(jì)算，或許更長(zhǎng)。

     其三就是入住率低與盈虧平衡點(diǎn)高的問(wèn)題：

     入住率低：

     拿椿萱茂·雙橋老年公寓比喻，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在這個(gè)項(xiàng)目中涉足了對(duì)服務(wù)水平要求更高的失智照護(hù)領(lǐng)域，共134個(gè)房間。目前，雙橋項(xiàng)目的入住率約為45%，青塔項(xiàng)目在2015年投入運(yùn)營(yíng)，目前入住率約為20%.。

    盈虧平衡點(diǎn)高：

以200~300張床位為例，運(yùn)營(yíng)3年左右，如果入住率達(dá)到80%，意味著項(xiàng)目是成功的。北一般而言，入住率達(dá)到70%~80%，是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈虧平衡點(diǎn)。

    經(jīng)總結(jié)，不難看出造成以上困境的根本，在于閑置資產(chǎn)太多。雖然目前各大保險(xiǎn)公司發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，并進(jìn)行了一定的資源整合共享戰(zhàn)略，但是距閑置資產(chǎn)“市場(chǎng)化---客戶(hù)在哪，市場(chǎng)在哪，我們就在哪“這一目標(biāo)尚遠(yuǎn)。

      基于以上原因：金聯(lián)盛世電子商務(wù)集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人李鴻恩，經(jīng)過(guò)前后五年的測(cè)試與開(kāi)發(fā)，投資數(shù)億人民幣打造的“共享交互大系統(tǒng)”將消除以上險(xiǎn)企、地產(chǎn)商所面臨的的困境，類(lèi)似于共享單車(chē)、U步的模式，并且以“超塵逐電”之勢(shì)，五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國(guó)地產(chǎn)、險(xiǎn)企、發(fā)行產(chǎn)品的資源整合。在整個(gè)項(xiàng)目藍(lán)圖規(guī)劃中，險(xiǎn)企在前期無(wú)任何投資的情況下，就可實(shí)現(xiàn)盈利；地產(chǎn)商在0資金的情況下，即可啟動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，發(fā)行的養(yǎng)老產(chǎn)品—將輻射至全國(guó)各省市，使養(yǎng)老產(chǎn)品的區(qū)域規(guī)模全國(guó)化、養(yǎng)老地產(chǎn)資源共享化、險(xiǎn)企發(fā)行銷(xiāo)售產(chǎn)品“火爆化”。共同實(shí)現(xiàn)閑置資源共享交互互贏的新局面。

目錄

前言 9
第一章 執(zhí)行摘要 15
1.1 項(xiàng)目背景 15
1.1.1地產(chǎn)業(yè)共享 15
1.1.2 險(xiǎn)企養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè) 16
1.1.3 保險(xiǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合 17
1.2 項(xiàng)目概述 17
1.2.1共享交互大系統(tǒng)簡(jiǎn)介 17
1.2.2實(shí)現(xiàn)共享交互大系統(tǒng)共贏共享總覽 18
1.2.3 合作項(xiàng)目養(yǎng)老+保險(xiǎn)+互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)操作流程概述 18
1.2.4  平臺(tái)的獨(dú)特性 21
1.3  項(xiàng)目系統(tǒng)功能概述 21
1.3.1實(shí)景看項(xiàng)目模塊功能（用戶(hù)功能） 21
1.3.2產(chǎn)品管理模塊功能（用戶(hù)功能） 21
1.3.3產(chǎn)品銷(xiāo)售管理模塊功能（用戶(hù)功能） 22
1.3.4工廠(chǎng)化生產(chǎn)管理模塊功能（地產(chǎn)設(shè)計(jì)功能） 22
1.3.5 招標(biāo)管理模塊功能（地產(chǎn)建造招標(biāo)管理功能） 23
1.3.6合同管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 24
1.3.7項(xiàng)目管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 24
1.3.8所有證券化管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 24
1.3.9結(jié)算管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 25
1.3.10統(tǒng)計(jì)分析模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 25
1.3.11基礎(chǔ)信息管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 25
1.3.12系統(tǒng)管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 26
1.3.13共享管理模塊功能（用戶(hù)操作功能） 26
1.3.14 交易系統(tǒng)管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 27
1.3.15營(yíng)帳系統(tǒng)管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 27
1.3.16票據(jù)系統(tǒng)管理模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 27
1.3.17債務(wù)易貨系統(tǒng)模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 28
1.3.18足球票務(wù)模塊功能（系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接功能） 28
1.3.19 共享交互大系統(tǒng)總述 28
1.4 投資亮點(diǎn) 29
1.4.1    合作的必要性 29
1.4.1.1  保險(xiǎn)公司合作的必要性 31
1.4.1.2  上市公司合作的必要性 31
1.4.1.3  地產(chǎn)商合作 的必要性 32
1.4.2共享系統(tǒng)的可行性 32
第二章 項(xiàng)目介紹 34
2.1 項(xiàng)目名稱(chēng) 34
2.2 項(xiàng)目共享系統(tǒng)內(nèi)容 34
2.3 項(xiàng)目共享優(yōu)勢(shì) 34
2.4 項(xiàng)目共享愿景 34
2.5 投資金額 34
2.6 項(xiàng)目承辦單位概況 36
2.6.1 公司名稱(chēng) 36
2.6.2 公司簡(jiǎn)介 36
2.6.3 公司發(fā)展情況 36
2.6.4 共享交互大系統(tǒng)執(zhí)行團(tuán)隊(duì) 36
2.7 資金來(lái)源 38
2.8 搭建周期 38
2.9  系統(tǒng)主要搭建內(nèi)容及規(guī)模 38
2.10 主要產(chǎn)品規(guī)模 44
2.11 項(xiàng)目投資回收期 44
2.12 財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總 44
第三章   項(xiàng)目行業(yè)市場(chǎng)分析 48
3.1  全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)與險(xiǎn)企結(jié)合市場(chǎng)分析 48
3.1.1  2014-2016年養(yǎng)老地產(chǎn)與險(xiǎn)企結(jié)合市場(chǎng)總結(jié) 48
1. 發(fā)展規(guī)劃：十三五規(guī)劃引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合貫穿始終 49
2. 專(zhuān)項(xiàng)看點(diǎn)：盤(pán)活存量支持供給、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式深化落地、養(yǎng)老金融上升為國(guó)家戰(zhàn)略 49
3. 先鋒力量：基層養(yǎng)老、科技養(yǎng)老探尋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式 51
3.1.2  2017-2022年養(yǎng)老地產(chǎn)與險(xiǎn)企結(jié)合市場(chǎng)變化分析 53
1. 發(fā)展方向：注重服務(wù)，實(shí)現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加速推進(jìn) 54
2. 發(fā)展方式：收并購(gòu)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合及投資為主要形式 54
3. 行業(yè)創(chuàng)新：新服務(wù)、新模式帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展 55
3.1.3  2017-2022年養(yǎng)老地產(chǎn)與險(xiǎn)企結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)展望 56
1. 人口：老齡人口規(guī)模遞增，細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展存機(jī)遇 56
2. 政策：居家、社區(qū)養(yǎng)老將繼續(xù)成為政策關(guān)注重點(diǎn) 57
3. 供需：養(yǎng)老市場(chǎng)供需對(duì)接兩難待化解 57
4. 險(xiǎn)企及產(chǎn)品：去地產(chǎn)化、細(xì)化服務(wù)成趨勢(shì)，適老化改造存空間 58
3.2.3  養(yǎng)老地產(chǎn)與險(xiǎn)資企業(yè)行業(yè)市場(chǎng)痛點(diǎn) 59
3.2.3.1  養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)痛點(diǎn) 59
1、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)痛點(diǎn) 59
2、國(guó)際養(yǎng)老地產(chǎn)破局 60
3.2.3.2 險(xiǎn)資企業(yè)行業(yè)痛點(diǎn) 60
1、 投資額度巨大 60
2、投資回報(bào)和入住率還是問(wèn)號(hào) 61
3、醫(yī)療管理考驗(yàn)保險(xiǎn)公司 62
3.2.4  項(xiàng)目的搭建解決行業(yè)痛點(diǎn)分析 63
3.3 全國(guó)酒店市場(chǎng)分析 64
3.3.1 中檔酒店市場(chǎng)規(guī)模和投資熱點(diǎn) 64
3.3.2中檔酒店消費(fèi)人群畫(huà)像 67
3.3.3中檔酒店市場(chǎng)主流品牌實(shí)際業(yè)績(jī)表現(xiàn)分析 70
3.4  項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)＋險(xiǎn)企+共享交互實(shí)現(xiàn)分析 72
3.4.1 如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)（酒店）共享 72
第四章  商業(yè)模式與SWOT分析 74
4.1 項(xiàng)目的商業(yè)模式 74
4.2 項(xiàng)目的五種戰(zhàn)略規(guī)劃詮釋與戰(zhàn)略選擇 74
4.2.1 滾雪球戰(zhàn)略 74
4.2.2"保齡球"戰(zhàn)略 75
4.2.3"采蘑菇"戰(zhàn)略 75
4.2.4"農(nóng)村包圍城市"戰(zhàn)略 75
4.2.5"遍地開(kāi)花"戰(zhàn)略 76
4.2.6  戰(zhàn)略選擇 76
4.3 SWOT分析 76
4.3.1 項(xiàng)目投資SWOT分析 76
4.3.2 項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略分析 77
1、增長(zhǎng)性戰(zhàn)略（SO）戰(zhàn)略 78
2、多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略（ST）戰(zhàn)略 78
3、扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略（WO）戰(zhàn)略與防御型戰(zhàn)略（WT）戰(zhàn)略 78
第五章 項(xiàng)目產(chǎn)品與服務(wù) 79
5.1 產(chǎn)品名稱(chēng)與服務(wù) 79
5.1.1  保險(xiǎn)公司發(fā)行產(chǎn)品 79
5.1.2 共享酒店產(chǎn)品內(nèi)容 79
5.1.2 服務(wù)流程與產(chǎn)品價(jià)格定位 80
1、服務(wù)流程定位 80
2、價(jià)格定位與押金定位 80
5.2 產(chǎn)品適用領(lǐng)域細(xì)分 82
5.3  產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)與典型客戶(hù) 82
第六章  項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 84
6.1  項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 84
6.2 項(xiàng)目投資計(jì)劃規(guī)劃分析 84
6.3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃分析 85
6.3.1  平臺(tái)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 85
6.3.2  項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 85
第七章  項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 87
第一部分    平臺(tái)財(cái)務(wù)分析 87
7.1  總投資額分析 87
7.1.1 固定資產(chǎn)投資額 87
7.1.2  項(xiàng)目總投資 87
7.2  項(xiàng)目盈利點(diǎn)分析 88
7.2.1  項(xiàng)目盈利點(diǎn)分析 88
7.2.2  項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入分析 88
7.3  項(xiàng)目成本分析 88
7.3.1  項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本分析 88
7.3.2  項(xiàng)目其他成本分析 89
7.3.3  項(xiàng)目總成本分析 89
7.4 財(cái)務(wù)指標(biāo) 89
7.4.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 89
7.4.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 90
7.4.3項(xiàng)目投資回收期Pt 90
7.4 總投資收益率（ROI） 91
7.5  合作者貢獻(xiàn) 92
7.5.1  共享交互大系統(tǒng)貢獻(xiàn) 92
7.6.2  保險(xiǎn)公司合作者貢獻(xiàn) 93
7.7 合作者權(quán)益 93
7.7.1  共享交互大系統(tǒng)合作者權(quán)益 93
7.7.2  保險(xiǎn)公司合作者權(quán)益 93
第二部分  險(xiǎn)企財(cái)務(wù)分析 95
7.1  總投資額分析 95
7.2  項(xiàng)目盈利點(diǎn)分析 95
7.2.1  項(xiàng)目盈利點(diǎn)分析 95
7.2.2  項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入分析 96
7.3  項(xiàng)目成本分析 96
7.3.1  項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本分析 96
7.3.2  項(xiàng)目其他成本分析 96
7.3.3  項(xiàng)目總成本分析 97
7.4 財(cái)務(wù)指標(biāo) 97
7.4.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 97
7.4.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 98
7.4.3項(xiàng)目投資回收期Pt 98
7.4 總投資收益率（ROI） 99
第八章   項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與建議 102
8.1 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 102
8.2 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)建議 102