在房價回升的同時，成交量也有所回暖?

6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70個大中城市中，有61個出現(xiàn)新建商品住宅價格上漲，相比4月的58個和3月的55個，有所增加。

在房價回升的同時，成交量也有所回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計局前一天發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-5月份，商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。

但另一方面，調(diào)控并未有絲毫放松。5月以來，樓市調(diào)控再次全面升級。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，5月全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，調(diào)控政策內(nèi)容多達50次，調(diào)控的抑制作用或?qū)⒃谙乱浑A段顯現(xiàn)。

數(shù)位受訪人士也均表示，數(shù)據(jù)來看，價格上漲區(qū)域基本與調(diào)控力度加大地區(qū)吻合。在整體樓市回暖的背景下，不排除各地再次密集發(fā)布調(diào)控政策的可能性，預計后續(xù)的價格上漲幅度將被抑制。

多因素推動二線樓市回升

本輪反彈被認為主要集中在二線城市。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀數(shù)據(jù)情況時指出，從環(huán)比看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

從同比來看，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和0.2%，分別連續(xù)4個月和3個月下降，降幅比上月分別收窄0.4和0.5個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲5.4%和4.4%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，分別連續(xù)4個月和10個月回落。

值得注意的是，樓市區(qū)域分化情況更加嚴重。5月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比最大增幅為5.3%，最大跌幅為1.1%，與4月份對應的最大漲幅2.1%和最大跌幅0.4%相比，價格波動區(qū)間擴大明顯。

二手房方面，70城中有61個環(huán)比上揚，只有福州、上海、南京、廈門4個城市下降。

二手房市場受限價影響相對少，數(shù)據(jù)更容易反映市場走勢。與4月相比，二手房價跌回一年前的城市有所減少，且下跌城市的跌幅也有所收窄，反映了5月份全國樓市有所回暖的現(xiàn)象。

多重因素刺激下的供需結(jié)構(gòu)暫時失衡，被認為是部分城市價格上漲的原因。

供給方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2018年5月底，受其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米，同比減少8.2%，連續(xù)34個月同比下降，

有73個城市庫存規(guī)模低于去年同期水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則進一步向21世紀經(jīng)濟報道指出，對于一些熱點城市而言，盡管土地出讓面積有所增加，但限價政策導致的捂盤惜售，也讓這些城市的供應不足預期。

張大偉表示，各地樓市密集的調(diào)控政策在過去1年多維持了市場逐漸平穩(wěn)，但調(diào)控政策的邊界效應減弱。一方面，限價政策造成價格倒掛，搖號放大了購房牟利紅利，刺激了潛在投資需求。而另一方面，部分城市人才政策放松落戶，導致的外來需求釋放，是部分城市供需結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。

調(diào)結(jié)構(gòu)與控情緒應并重

在市場出現(xiàn)回調(diào)跡象，調(diào)控政策邊際效應減弱的背景下，調(diào)控的下一步走向引起各方熱議。

“政策的作用體現(xiàn)有一定的滯后性，因此需要更多的變化和前瞻性。”詹毅凡告訴21世紀經(jīng)濟報道，當前全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在0.1%到0.6%的合理區(qū)間之后，連續(xù)3個月擴大，且已達到近19個月的最高值，已經(jīng)重新回到了“偏熱”區(qū)間，必須防范過快上漲的風險。

以成都為例。5月，成都新建商品住宅同比上漲3.4%，在15個熱點城市中居首。早在2016年10月，成都就已推出住房限購政策，并在2017年3、4月先后將限購擴容到二手房，并對新房實行三年限售。但成都將限購對象鎖定為個人，這被認為是此后市場火熱的一大原因。成都市房管局相關負責人后來在解釋這一政策時稱，當時主要考慮到成都商品住房市場供應相對充足，部分區(qū)縣還存在去庫存壓力，房價整體水平還相對較低。

不過，在多方因素的影響下，成都市場在2018年升溫，在5月被住建部約談后，推出了全面升級的限購等政策，上述負責人在解釋政策時表示，供需關系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供需矛盾較為突出。

張大偉表示，樓市調(diào)控應當注重“調(diào)和控”兩個方面，一方面要控制市場情緒和預期，另一方面，更要調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調(diào)”，是市場過熱的主要原因。而北京等一線城市之所以能在此輪回暖中相對穩(wěn)定，也與其在住房供應結(jié)構(gòu)的積極調(diào)整有關。

因此，對更加系統(tǒng)性調(diào)控的呼吁也日漸高漲。6月14日，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任委員楊偉民在陸家嘴論壇演講時表示，房地產(chǎn)市場前期已經(jīng)積累了一些風險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風險的定時炸彈，而目前的行政性措施已經(jīng)不能根治。他建議，重新成立住宅制度改革領導小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協(xié)調(diào)相關單項改革。