長(zhǎng)沙市馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

擬建地點(diǎn)

長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園（朝正垸片區(qū)），鴨子鋪路以北X06-A51/53地塊。

項(xiàng)目建設(shè)單位及概況

項(xiàng)目建設(shè)單位：中南出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)股份有限公司

中南出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)股份有限公司應(yīng)中央文化體制改革精神由湖南出版集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)重組改制而來(lái)。該公司成立于2008年12月，2010年10月在上交所上市（股票代碼：601098），成為中國(guó)第一支全產(chǎn)業(yè)鏈整體上市的出版?zhèn)髅烬堫^股。

公司以黨的十八大、十九大和習(xí)近平總書(shū)記系列重要講話精神為指引，始終把社會(huì)效益放在首位，全面推進(jìn)改革創(chuàng)新，取得了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.60億元，利潤(rùn)總額16.49億元，利潤(rùn)與市值穩(wěn)居中國(guó)出版?zhèn)髅缴鲜泄臼孜唬B續(xù)入選全國(guó)文化企業(yè)30強(qiáng)，位列全球出版企業(yè)10強(qiáng)第6位，多次榮獲全國(guó)文化體制改革先進(jìn)單位、中國(guó)出版政府獎(jiǎng)先進(jìn)出版單位獎(jiǎng)，為全國(guó)文化體制改革和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了“中南傳媒樣本”。

公司正由過(guò)去的圖書(shū)產(chǎn)品制造商轉(zhuǎn)型為傳媒品牌創(chuàng)造商，旗下有5家出版社為全國(guó)百佳出版社，打造了科普、作文、原創(chuàng)文學(xué)、古典名著、音樂(lè)、新課標(biāo)教材等品牌集群。中南博集是暢銷書(shū)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。瀟湘晨報(bào)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)領(lǐng)跑湖南報(bào)媒市場(chǎng)。以快樂(lè)老人報(bào)為核心的老齡媒介產(chǎn)品已成為國(guó)內(nèi)具有強(qiáng)大影響力的老齡媒介集群。湖南省新華書(shū)店、天聞?dòng)?wù)公司綜合實(shí)力均位居全國(guó)前列。天聞數(shù)媒依托ECO云開(kāi)放平臺(tái)的大數(shù)據(jù)體系，逐步實(shí)現(xiàn)涵蓋教、學(xué)、管、評(píng)、測(cè)全流程的智慧教育生態(tài)體系，其數(shù)字教育產(chǎn)品已服務(wù)約5000所學(xué)校1200萬(wàn)師生，并有序推進(jìn)巴基斯坦、馬其頓、保加利亞、土耳其、柬埔寨等海外業(yè)務(wù)。

公司將以“傳承文明、傳播文化、傳輸正能量”為使命，以“催生創(chuàng)造、致力分享”為理念，以“線上與線下結(jié)合、文化與金融結(jié)合”為戰(zhàn)略，繼續(xù)改革創(chuàng)新，加快融合發(fā)展，努力建設(shè)成為有強(qiáng)勁傳播力、引導(dǎo)力、公信力的國(guó)家級(jí)新型主流媒體集團(tuán)，有較強(qiáng)國(guó)際影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代文化旗艦集團(tuán)。

編制依據(jù)

a）《國(guó)家“十三五”時(shí)期文化發(fā)展改革規(guī)劃綱要》

b）《“十三五”國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；

c）《關(guān)于推動(dòng)數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（文產(chǎn)發(fā)〔2017〕8號(hào)）；

d）《文化部“十三五”時(shí)期文化發(fā)展改革規(guī)劃》

e）《湖南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；

f）《長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；

g）《湖南省“十三五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；

h）《湖南省“十三五”時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》；

i）湖南省人民政府辦公廳《關(guān)于支持馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》湘政辦發(fā)〔2017〕80號(hào)；

j）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；

k）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；

l）國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、政策；

m）有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；

n）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其它有關(guān)基礎(chǔ)資料。

編制原則及范圍

1.編制原則

a)兼顧必要、效益和平衡原則，達(dá)到建設(shè)方案和項(xiàng)目的資金投入與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、環(huán)境等綜合效益的平衡；

b)注重近期效益和遠(yuǎn)期目標(biāo)相結(jié)合的原則，使項(xiàng)目適應(yīng)馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和文化生活水平的提高。

2.編制范圍

依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，本可研對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景、建設(shè)必要性，建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)條件，總平面布置，建設(shè)方案，公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等進(jìn)行研究和分析。

項(xiàng)目概況

1.項(xiàng)目選址

項(xiàng)目用地位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園（朝正垸片區(qū)）核心區(qū)域，地塊位于鴨子鋪片區(qū)，緊接鴨子鋪片區(qū)的中央景觀帶，其中X06-A51北臨金鷹路，西臨文創(chuàng)路，南臨城市綠地，東臨公園景觀西道，X06-A53北臨城市綠地，西臨文創(chuàng)路，南臨公園路，東臨公園景觀西道。

2.建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積64397㎡，凈用地面積54389㎡，項(xiàng)目總建筑面積263930㎡，其中地上總建筑面積184930㎡，地下總建筑面積79000㎡。

X06-A51地塊總用地面積32378㎡，凈用地面積27278㎡，總建筑面積136550㎡，其中：地上總建筑面積95470㎡，地下總建筑面積41080㎡。本項(xiàng)目根據(jù)使用和功能要求，地上建筑為商務(wù)辦公、人才公寓、設(shè)備用房，其中商務(wù)辦公建筑面積53720㎡、人才公寓建筑面積37950㎡、設(shè)備用房建筑面積3800㎡。

X06-A53地塊總用地面積32019㎡，凈用地面積27111㎡，總建筑面積127380㎡，其中：地上總建筑面積89460㎡，地下總建筑面積37920㎡。本項(xiàng)目根據(jù)使用和功能要求，地上建筑分為：商務(wù)辦公建筑面積85260㎡、物業(yè)用房建筑面積1200㎡、設(shè)備用房建筑面積3000㎡。

項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源

建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資為201111.82萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)106256.72萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)5671.50萬(wàn)元，安裝費(fèi)用15320.89萬(wàn)元，其他費(fèi)用55579.82萬(wàn)元（含土地成本39600萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)18282.89萬(wàn)元。

財(cái)務(wù)分析

a）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目銷售收入為72269.60萬(wàn)元，租賃收入124706.35萬(wàn)元，物業(yè)收入為3567.66萬(wàn)元，項(xiàng)目利潤(rùn)總額為13889.4萬(wàn)元（不包括自持物業(yè)的增值部分），所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8.41%（高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%），所得稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為7496.64萬(wàn)元，投資回收期19.11（含建設(shè)期3年），表明項(xiàng)目的盈利能力較好，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

b）項(xiàng)目售、租價(jià)格（或出售、出租率）和開(kāi)發(fā)建設(shè)投資對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響較大，建議嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，開(kāi)始經(jīng)營(yíng)前應(yīng)進(jìn)一步做好價(jià)格預(yù)測(cè)，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，取得更好的財(cái)務(wù)效益。

文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

1.中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布文化產(chǎn)業(yè)最新數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值為30785億元，同比增加13.0%，占GDP4.14%，同比增加0.17%，文化產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重逐年增長(zhǎng)，十八大以來(lái)文化產(chǎn)業(yè)整體保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

分行業(yè)類型來(lái)看，2016年文化制造業(yè)增加值為11889億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，占文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值的比重為38.6%；文化批發(fā)零售業(yè)增加值為2872億元，增長(zhǎng)13.0%，占9.3%；文化服務(wù)業(yè)增加值為16024億元，增長(zhǎng)17.5%，占52.1%，已成為推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體力量。此外，2016年全國(guó)居民用于文化娛樂(lè)的人均消費(fèi)支出為800元，比2013年增長(zhǎng)38.7%；屬于文化服務(wù)業(yè)的文化娛樂(lè)支出占全部消費(fèi)支出4.7%，高于2013年4.4%的水平，文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化和升級(jí)。

2.數(shù)字傳媒行業(yè)現(xiàn)狀

隨著傳媒的跨界融合不斷深化，基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和人工智能等的新型傳媒文化業(yè)態(tài)將成為文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新引擎，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為主要形式的文化信息傳輸服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛。2017年上半年全國(guó)規(guī)模以上文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)11.7%，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為主要形式的文化信息傳輸服務(wù)業(yè)增速最快，2017年同比增長(zhǎng)32.7%，較2016年增長(zhǎng)4%，占文化產(chǎn)業(yè)增加值的7.7%。

3.市場(chǎng)潛力分析

近年來(lái)，中國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，國(guó)家“十三五”文化規(guī)劃綱要指出“加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃指導(dǎo)，深挖長(zhǎng)江流域文化內(nèi)涵，支持依托中心城市和城市群，打造一批主業(yè)突出的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和若干文化產(chǎn)業(yè)集群平臺(tái)，促進(jìn)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶文化產(chǎn)業(yè)交流合作”。《湖南省“十三五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中指出要大力發(fā)展數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)意技術(shù)裝備、數(shù)字出版、數(shù)字教育、數(shù)字娛樂(lè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)數(shù)字內(nèi)容和技術(shù)在出版、教育、影視、設(shè)計(jì)、制造、商貿(mào)、旅游、醫(yī)療等領(lǐng)域的集成應(yīng)用和融合發(fā)展，豐富數(shù)字文化創(chuàng)意內(nèi)容和形式。鼓勵(lì)對(duì)藝術(shù)品、文物、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等文化資源進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)化和開(kāi)發(fā)。

充分利用模式識(shí)別、語(yǔ)音識(shí)別、計(jì)算機(jī)視覺(jué)、智能物聯(lián)網(wǎng)等計(jì)算機(jī)感知新技術(shù)，挖掘特色文化資源，創(chuàng)造具有鮮明地域特點(diǎn)和民族特色的數(shù)字創(chuàng)意內(nèi)容產(chǎn)品，加快推進(jìn)出版發(fā)行、影視制作、演藝娛樂(lè)、藝術(shù)展覽、文化會(huì)展等行業(yè)數(shù)字化進(jìn)程，不斷提升文化資源快速數(shù)字化能力，努力推進(jìn)出版、影視、動(dòng)漫、游戲、文化等湖湘創(chuàng)意產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際視野。馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)與國(guó)家及湖南省未來(lái)發(fā)展規(guī)劃相契合。

目前，我國(guó)的中等收入人群已經(jīng)接近3億人，預(yù)計(jì)在未來(lái)十年內(nèi)還將翻番。中等收入人群收入水平高、受教育程度高、文化生活豐富，是文化創(chuàng)意產(chǎn)品的消中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，將為中外文化企業(yè)帶來(lái)巨大商機(jī)。

辦公用房需求

本項(xiàng)目建成后商務(wù)辦公樓138980㎡、人才公寓37950㎡、設(shè)備用房6800㎡和物業(yè)用房1200㎡。根據(jù)中南傳媒產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，紅網(wǎng)、岳麓社、電子音像社、中南會(huì)展、產(chǎn)學(xué)研基地、眾創(chuàng)空間、孵化器等共需要商務(wù)辦公面積約107600㎡。