美凱龍佛山樂從家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施背景

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)近20多年來(lái)一直維持穩(wěn)定快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年維持高速增長(zhǎng)，在健康快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，家居建材行業(yè)獲得了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)提高了居民消費(fèi)能力，家居裝飾的消費(fèi)支出也隨之提高，在此大背景下我國(guó)的家居建材行業(yè)快速成長(zhǎng)。由于家居建材產(chǎn)品具有“重展示、耗空間”的特點(diǎn)，一般的生產(chǎn)商或者經(jīng)銷商憑借自身的渠道、終端網(wǎng)絡(luò)，很難完全滲透到所在區(qū)域的每個(gè)市場(chǎng)。因此家居流通企業(yè)展現(xiàn)出巨大的市場(chǎng)價(jià)值，以各種賣場(chǎng)為代表的家居流通企業(yè)與生產(chǎn)商或者經(jīng)銷商密切合作，使家居建材產(chǎn)品具有更好的市場(chǎng)滲透力。

相比行業(yè)內(nèi)的其他非連鎖企業(yè)，全國(guó)性布局的企業(yè)可以憑借其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，收集、整合各種商業(yè)資源，不斷提高自身的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。因此全國(guó)性布局，進(jìn)行規(guī)?；l(fā)展已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)。在目前階段，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將集中于經(jīng)營(yíng)店面的選擇和企業(yè)內(nèi)部管理能力的提升，包括對(duì)各地優(yōu)質(zhì)商圈的培育和占領(lǐng)，對(duì)家居裝飾及家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的理解，以及對(duì)公司戰(zhàn)略的貫徹執(zhí)行能力。

近年來(lái)，公司根據(jù)我國(guó)各地的市場(chǎng)特點(diǎn)和公司自身發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)門店拓展進(jìn)一步提升市場(chǎng)占有率和覆蓋率，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的控制力和影響力。北京、上海、深圳和廣州等特大型城市是家居建材流通行業(yè)最為密集的區(qū)域，市場(chǎng)需求已逐漸趨于飽和。本次募投項(xiàng)目建設(shè)所在地，包括佛山、南寧、南昌等城市的家居裝飾消費(fèi)需求隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長(zhǎng)，公司在這些城市建設(shè)家居商場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，有利于完善公司的戰(zhàn)略布局，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。

2、家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的可行性

（1）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策

國(guó)務(wù)院和商務(wù)部等政府部門相繼出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展若干問題》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》、《國(guó)內(nèi)貿(mào)易流通“十三五”發(fā)展規(guī)劃》等多項(xiàng)行業(yè)政策法規(guī)，為行業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。募集資金投資項(xiàng)目的建設(shè)有助于促進(jìn)家居裝飾及家具產(chǎn)品的市場(chǎng)流通，符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展方向。

（2）品牌和客戶資源優(yōu)勢(shì)為公司發(fā)展提供保障

公司是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。截至2020年6月30日，公司經(jīng)營(yíng)了87家自營(yíng)商場(chǎng)，247家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)12家家居商場(chǎng)，并以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開業(yè)50個(gè)特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括430家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，總經(jīng)營(yíng)面積約為20,953,810平方米。公司通過(guò)自營(yíng)商場(chǎng)與委管商場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式占領(lǐng)了一線城市、二線城市核心區(qū)域的物業(yè)，同時(shí)積累了豐富的商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，不斷提升品牌價(jià)值，并構(gòu)建了較高的進(jìn)入壁壘。

公司強(qiáng)大的品牌影響力、良好的客戶資源基礎(chǔ)，以及強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳大大縮減了招商時(shí)間和招商成本，為家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)提供了有力的保證。通過(guò)家居商場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)，公司能持續(xù)快速提升公司在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，從而提高募集資金的使用效率，進(jìn)而有效確保股東利益最大化。

（3）成熟的招商合作模式

公司招商的成功與否對(duì)公司發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。公司積累了豐富的行業(yè)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、商場(chǎng)招商到后續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)都建立了一套規(guī)范內(nèi)部運(yùn)作體系。經(jīng)過(guò)多年持續(xù)發(fā)展，公司在全國(guó)擁有良好的品牌形象與號(hào)召力。

在招商方面，公司實(shí)行總部集中招商管理的模式。在招商過(guò)程中，公司堅(jiān)持公開公平的原則，并與國(guó)際和國(guó)內(nèi)的知名品牌商家建立了良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，并與其中的品牌知名度高和開拓能力強(qiáng)的廠商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定合作伙伴關(guān)系，從而有利于保障公司招商工作和開業(yè)后的商場(chǎng)出租率?；诹己玫拈L(zhǎng)期合作關(guān)系，公司商場(chǎng)家居裝飾產(chǎn)品能穩(wěn)定供應(yīng)。同時(shí)，公司在招商過(guò)程中，能夠通過(guò)媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳、平面廣告宣傳等方式有效地吸引消費(fèi)者。公司成熟招商模式為本項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了有力的保障。

（4）公司多年的開發(fā)管理和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)積累

公司已建立了成熟的商場(chǎng)拓展與管理標(biāo)準(zhǔn)化體系，確保了公司家居商場(chǎng)的快速持續(xù)擴(kuò)張。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，公司已積累了豐富的家居商場(chǎng)拓展經(jīng)驗(yàn)，并形成了一套高效完善的拓展流程，具體包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、工程建設(shè)設(shè)計(jì)、商家導(dǎo)入等環(huán)節(jié)的規(guī)章制度。為有效實(shí)施開拓業(yè)務(wù)，公司還設(shè)有專門的管理部門，對(duì)公司所有的家居商場(chǎng)信息予以搜集整理，對(duì)家居商場(chǎng)的開設(shè)予以審核，并對(duì)自營(yíng)商場(chǎng)、租賃商場(chǎng)和委管商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的問題提出改進(jìn)方案并監(jiān)督方案后續(xù)的實(shí)施。同時(shí)，公司始終重視專業(yè)人才的培養(yǎng)和引入，建立了成熟完善的人力資源管理體系，有效地培養(yǎng)，吸引和留住管理人才。

公司自成立以來(lái)，率先提出“一站式”購(gòu)物，堅(jiān)持“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”的經(jīng)營(yíng)理念，并始終結(jié)合自身的企業(yè)文化，行業(yè)約定和品牌文化建立了合理有效的家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機(jī)制。公司已積累形成了完善的家居商場(chǎng)管理制度，涵蓋包括員工管理、售后服務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理等各個(gè)方面，公司豐富的家具商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)將為本項(xiàng)目的實(shí)施提供重要保證。

3、家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的必要性

（1）完善公司的戰(zhàn)略布局，為新零售業(yè)務(wù)提供線下場(chǎng)景，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力公司持續(xù)以“建設(shè)溫馨和諧家園、提升消費(fèi)和居家生活品位”為己任，并將繼續(xù)遵循“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”的經(jīng)營(yíng)管理模式，為消費(fèi)者提供更好、更專業(yè)的服務(wù)，鞏固市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，鞏固“紅星美凱龍”品牌在消費(fèi)者心目中的家居生活專家地位，以建成中國(guó)最領(lǐng)先的、最專業(yè)的“家居裝飾及家具行業(yè)全渠道平臺(tái)商”為企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。

由于家居裝飾及家具商場(chǎng)在選擇物業(yè)時(shí)限制更多，適合作為家居裝飾及家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)需要具有足夠的經(jīng)營(yíng)面積和良好的交通條件等特性，因此，特定市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的家居裝飾及家具商場(chǎng)物業(yè)具有較高的稀缺性，而先進(jìn)入特定市場(chǎng)區(qū)域的企業(yè)則將由于占據(jù)優(yōu)勢(shì)地理位置而取得較高的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。公司計(jì)劃通過(guò)建設(shè)佛山、南寧、南昌等城市家居商場(chǎng)的建設(shè)，進(jìn)一步完善公司在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的家居商場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)布局，滿足公司區(qū)域性的發(fā)展戰(zhàn)略，在增強(qiáng)公司在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，為公司新零售業(yè)務(wù)的開展提供線下門店場(chǎng)景，為線上線下新零售業(yè)務(wù)的布局奠定基礎(chǔ)。

（2）加強(qiáng)公司的長(zhǎng)期盈利能力

公司在全國(guó)開設(shè)了家居賣場(chǎng)，通過(guò)自建、租賃和委托管理等多種方式實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目體現(xiàn)了公司自主拿地、自主運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)及創(chuàng)造性的復(fù)制擴(kuò)張的運(yùn)營(yíng)模式，保證了公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。家裝商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目成功實(shí)施后，將提高公司年均租金收入，進(jìn)而增加公司年均凈利潤(rùn)。

（3）提升公司整體品牌價(jià)值

近年來(lái)，我國(guó)家居裝飾及家具企業(yè)紛紛加快連鎖擴(kuò)張的步伐，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)由追求賣場(chǎng)規(guī)模轉(zhuǎn)向品牌建設(shè)、企業(yè)內(nèi)部管理和緊密合作伙伴關(guān)系的建立等。由于進(jìn)入行業(yè)較早，加之三十余年的積累，公司逐步奠定了家居裝飾及家具行業(yè)的龍頭地位。在快速穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)，憑借自營(yíng)、委管模式有效的協(xié)同發(fā)展、客戶資源豐富等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，公司成為行業(yè)的領(lǐng)軍者。公司取得的各項(xiàng)榮譽(yù)肯定了公司的發(fā)展成績(jī)，也增加了公司的品牌知名度和壯大了公司的行業(yè)影響力。

家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施能進(jìn)一步擴(kuò)大公司的家居裝飾及家具商場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)，完善公司的全國(guó)區(qū)域布局戰(zhàn)略，同時(shí)有利于增強(qiáng)公司在行業(yè)內(nèi)影響力，提高公司的品牌號(hào)召力，提升品牌議價(jià)能力，為公司的進(jìn)一步擴(kuò)張及業(yè)務(wù)拓展打下了良好的基礎(chǔ)。

4、佛山樂從商場(chǎng)項(xiàng)目

1）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：美凱龍家居博覽中心項(xiàng)目實(shí)施主體：佛山郡達(dá)企業(yè)管理有限公司項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)：佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從居委會(huì)廣湛公路水藤東側(cè)紅星美凱龍南面土地面積：95,431.27平方米規(guī)劃建筑面積：309,045.22平方米2）項(xiàng)目證照取得情況該項(xiàng)目已取得的資格文件

2）項(xiàng)目發(fā)展前景本項(xiàng)目所在地佛山，是廣東省地級(jí)市，珠江三角洲城市之一、粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，是中國(guó)重要的制造業(yè)基地、國(guó)家歷史文化名城、“廣佛都市圈”、“廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈”、“珠江-西江經(jīng)濟(jì)帶”的重要組成部分，全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地、廣東重要的制造業(yè)中心，在廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于領(lǐng)先地位。2018年末常住人口790.57萬(wàn)人，2018年全市地區(qū)生產(chǎn)總值9,935.88億元，比上年增長(zhǎng)6.3%。全年全體居民人均可支配收入49,630元,比上年增長(zhǎng)8.3%,扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.2%；人均生活消費(fèi)支出34,053元。

隨著收入及消費(fèi)水平逐漸提高，佛山居民對(duì)家居產(chǎn)品的需求日益增長(zhǎng)，對(duì)于生活品質(zhì)的追求持續(xù)提升。本項(xiàng)目的建設(shè)將滿足當(dāng)?shù)鼐用袢找嫣嵘母咂焚|(zhì)生活要求，進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)丶揖邮袌?chǎng)發(fā)展。