關(guān)于東莞市三舊改造政策解讀

(一)合作方式

1、集體與開發(fā)單位組成項(xiàng)目公司：此方式為東莞市推薦合作方式，土地出讓到項(xiàng)目公司，建成后房屋確權(quán)至項(xiàng)目公司，分給集體的物業(yè)，再由項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)移至村集體(目前東莞市正在研究此類轉(zhuǎn)移稅費(fèi)的征免辦法，有可能先交稅再申請(qǐng)返還);

2、集體與開發(fā)單位共同申請(qǐng)三舊改造：此合作方式東莞還沒有先例，可能提交專項(xiàng)報(bào)告，市三舊辦作為個(gè)案進(jìn)行專題研究。

(二)規(guī)劃政策解讀

1、“拆三留一”原則

是指以拆遷項(xiàng)目用地面積為基數(shù)，拆遷改造后應(yīng)提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共用途。(比如，拆遷項(xiàng)目用地9000平米，則要預(yù)留3000平米作為公共用地，此公共用地可用于區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)公共配套，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)影響不大。同時(shí)可提高凈地塊容積率予以補(bǔ)償，如提高凈地塊容積率可能超過3.5，則進(jìn)行貨幣補(bǔ)償)?2、成本和收益平衡的容積率確定原則

先確定可推向市場(chǎng)的建設(shè)用地露面價(jià)格和拿地成本，繼而推算出改造項(xiàng)目需要有多少可推向市場(chǎng)的建筑面積才能達(dá)到收支平衡，從而計(jì)算成本容積率。?成本容積率=(可推向市場(chǎng)的建筑面積+拆遷安置房建筑面積)/總用地面積?3、具體容積率指標(biāo)：工業(yè)改成商業(yè)、住宅，或商業(yè)改為商住，或舊村商住，嚴(yán)格限制在3.5以下(現(xiàn)有容積率一般在2.5以下)，限高100米。工業(yè)改工業(yè)容積率不受限制，但應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。

4、商住配置比例：舊村改造項(xiàng)目按照商業(yè)配置不低于30%且不高于50%比例原則確定。

5、改造范圍內(nèi)已有規(guī)劃屬于農(nóng)用地的，不能開發(fā)建設(shè)，也不能調(diào)整用地位置，不能用建設(shè)指標(biāo)覆蓋，實(shí)際操作中只能靈活作為公共配套用地。

(三)土地出讓、地價(jià)及稅費(fèi)優(yōu)惠

1、可采用協(xié)議出讓方式出讓土地;

2、工改商(住)，按基準(zhǔn)地價(jià)70%繳納土地出讓金，繳納后，市、鎮(zhèn)、村按照2:4:4的比例返還土地出讓金;

3、舊村改造的，按基準(zhǔn)地價(jià)的70%繳納土地出讓金，土地出讓金全額返還給村集體。(需要進(jìn)一步核實(shí))

4、其他土地稅費(fèi)返還，實(shí)行先征后返，全部撥返到鎮(zhèn)，是否分配給村，由鎮(zhèn)、村自行商定。具體返還的內(nèi)容有：違法用地罰款，耕地占用稅，征地管理費(fèi)，辦證契稅，土地出讓金，土地登記費(fèi)，土地使用權(quán)交易服務(wù)費(fèi)。

5、工業(yè)改工業(yè)的，提高土地利用率和增加容積率的，不再補(bǔ)繳土地出讓金。?6、土地增值稅暫無優(yōu)惠或返還政策(市財(cái)政局文件)

(四)工業(yè)廠房改造特別規(guī)定

1、工業(yè)廠房允許分割銷售，最小銷售單元為5000平方米，據(jù)了解，下一步市政府可能將最小銷售單元修訂為1000平方米;?2、工業(yè)廠房沒有銷售比例限制;

3、工業(yè)廠房?jī)?nèi)可以建設(shè)30%配套，配套可建商業(yè)、公寓、住宅，但配套不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

(五)改造流程

步驟一：鎮(zhèn)向市城建局報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃;

步驟二：市城建局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，可同時(shí)開展如下工作：?1、權(quán)屬調(diào)查及違法用地處理工作;?2、編制和審批單元規(guī)劃

具體步驟：編制計(jì)劃審查---規(guī)劃方案審查----專家評(píng)審會(huì)---規(guī)劃成果審查---公示并征求職能部門意見----規(guī)劃成果復(fù)核---報(bào)市規(guī)委會(huì)審議----報(bào)市“三舊”辦和市“三舊”改造小組審批---規(guī)劃成果驗(yàn)收、公告和歸檔

步驟三：制定改造方案并報(bào)批(集體與開發(fā)單位合作)

具體步驟：編制改造方案----征求公眾意見----市三舊辦審查----市人民政府匯總上報(bào)省人民政府審批---抄送省國(guó)土資源廳。

申報(bào)項(xiàng)目改造方案同時(shí)，可申報(bào)集體建設(shè)用地改編為國(guó)有建設(shè)用地(集體申報(bào)----市政府批準(zhǔn)---報(bào)省國(guó)土資源廳審批---收地---產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù))?步驟四：改造方案和集體用地改變?yōu)閲?guó)有同建設(shè)用地后，按以下程序落實(shí)：?1、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》;?2、市國(guó)土資源局辦理用地預(yù)審;?3、市發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng);?4、市國(guó)土資源局辦理用地手續(xù);

5、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;?6、市國(guó)土資源局申請(qǐng)登記，合法土地證。