長(zhǎng)沙，政策持續(xù)高壓，土地降溫，供需逐步平衡!

長(zhǎng)沙市場(chǎng)關(guān)鍵詞 ——調(diào)控升級(jí)，土地降溫，產(chǎn)品更新

長(zhǎng)沙在很過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間都屬于房地產(chǎn)難點(diǎn)城市。福利分房結(jié)束時(shí)間晚，農(nóng)業(yè)為主工業(yè)較少，外出打工人數(shù)多以及居民更熱衷消費(fèi)等因素造成區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期滯漲。全國(guó)去庫(kù)存政策推進(jìn)之后，市場(chǎng)有明顯起色。但2017年開(kāi)始進(jìn)入調(diào)控，2018年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)政策持續(xù)升級(jí)。截止到2018年8月幾乎所有調(diào)控工具均已用上(限購(gòu)、企業(yè)停購(gòu)、限貸、限售、公積金收緊、剛需優(yōu)先、搖號(hào)選房、土地供應(yīng)、加強(qiáng)監(jiān)管、限價(jià)房、保障性住房都有)，嚴(yán)厲程度僅次于北京和上海，是二線城市中調(diào)控最嚴(yán)格的城市之一。

隨著調(diào)控政策持續(xù)加碼，長(zhǎng)沙市場(chǎng)住宅成交量快速下降，2016年成交1778萬(wàn)平，2017年成交1096萬(wàn)平(同比下滑38%)，2018H1成交461萬(wàn)平(是2017年全年成交量的42%)。

但是與前幾輪不同，本輪復(fù)蘇未伴隨土地供給增大。市場(chǎng)需求下滑的同時(shí)，供給同步下滑。市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。考慮對(duì)中長(zhǎng)期趨勢(shì)不明朗，且目前新房成交需求缺口不斷變小，土拍市場(chǎng)逐漸降溫。二手房市場(chǎng)目前同樣出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，多方因素顯示市場(chǎng)熱度下降，市場(chǎng)趨于理性。

需求在不斷演變，推動(dòng)上市產(chǎn)品變化。二孩政策、消費(fèi)升級(jí)、房產(chǎn)稅預(yù)期等在逐漸改變市場(chǎng)主流需求。2017-2018H1長(zhǎng)沙市住宅需求向125-144平米戶型演變，三房和四房戶型的產(chǎn)品更受歡迎。相比其他開(kāi)發(fā)商，品牌開(kāi)發(fā)商更能快速適應(yīng)市場(chǎng)變化，推陳出新，抓住需求變化，保持和同業(yè)比較高去化率。

未來(lái)看，市場(chǎng)重要變量來(lái)自人口政策。長(zhǎng)沙2018年出臺(tái)人才新政22條，計(jì)劃吸引100萬(wàn)名人才落戶。

1. 政策持續(xù)升級(jí)到二線城市最嚴(yán)

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)2018年調(diào)控接連升級(jí)，截至2018年8月調(diào)控工具幾乎全部用上，調(diào)控內(nèi)容簡(jiǎn)要來(lái)說(shuō)包涵以下幾點(diǎn)：限購(gòu)、企業(yè)停購(gòu)、限貸、限售、公積金收緊、剛需優(yōu)先、搖號(hào)選房、土地供應(yīng)、加強(qiáng)監(jiān)管、限價(jià)房、保障性住房。和同樣是2018年調(diào)控持續(xù)加碼的其他二線城市(力度加大較多的包括海南、西安、成都)相比，長(zhǎng)沙的調(diào)控升級(jí)后達(dá)到繼北上一線城市之后幾乎最嚴(yán)。

2018年調(diào)控加碼至今，長(zhǎng)沙的購(gòu)房資格和房貸要求嚴(yán)格，但最具殺傷力的還是用限售的方式遏制住房產(chǎn)流通性。長(zhǎng)沙限售要求是個(gè)人從拿到房本到可以銷售需4年時(shí)間。通常購(gòu)房者從購(gòu)買房子到拿到房本需要2-3年時(shí)間，也就是說(shuō)買完房子后要等6-7年才可以賣出。如此長(zhǎng)的交易周期，幾乎沒(méi)有給投機(jī)需求任何機(jī)會(huì)。

調(diào)控政策加碼直接影響需求基數(shù)，但是供應(yīng)下降的需求更快的話，實(shí)際推出的樓盤賣出去是沒(méi)有太大問(wèn)題;如果需求進(jìn)一步下降，市場(chǎng)內(nèi)部不同開(kāi)發(fā)商去化率會(huì)出現(xiàn)分化，位置好、產(chǎn)品好、品牌好的開(kāi)發(fā)商去化率會(huì)保持較高水平，而產(chǎn)品質(zhì)量差的開(kāi)發(fā)商去化率下滑會(huì)比較快。

2. 供應(yīng)比需求下滑的更快，新區(qū)交易撐起市場(chǎng)

長(zhǎng)沙市場(chǎng)從2015年供不應(yīng)求，2016年需求對(duì)新供應(yīng)成交面積的缺口最大，約為590萬(wàn)方，隨后缺口逐年下滑——2017年約350萬(wàn)方，2018H1約為80萬(wàn)方。調(diào)控政策持續(xù)收緊對(duì)需求影響立竿見(jiàn)影，但2016-2018H1供給隨需求同時(shí)下降，目前來(lái)看市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求。新盤銷售去化率在2018H1仍然維持在80-92%之間。進(jìn)入7-8月銷售淡季，市場(chǎng)平均去化視屏在70%左右，9月第一周去化率分化明顯，高的可以達(dá)到90%而低的只有10%，市場(chǎng)平均去化水平在80%左右。政策收緊導(dǎo)致新增需求的增量逐漸變小，行業(yè)供需正趨于平衡，如果持續(xù)現(xiàn)在嚴(yán)格的調(diào)控政策，市場(chǎng)可能會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。

細(xì)分城內(nèi)板塊來(lái)看，長(zhǎng)沙市包括芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽(yáng)市，共6個(gè)市轄區(qū)2個(gè)縣和1個(gè)縣級(jí)市。長(zhǎng)沙湘江以西的望城區(qū)和岳麓區(qū)位于湘江北岸，是近年打造的新區(qū)，岳麓區(qū)中主要發(fā)展項(xiàng)目包括岳麓山國(guó)家大學(xué)科技城和梅溪湖項(xiàng)目，望城區(qū)有多個(gè)文旅、商業(yè)廣場(chǎng)、醫(yī)療、學(xué)校等項(xiàng)目。此外，雨花區(qū)還有占地46.9平方公里的高鐵新城項(xiàng)目。從2018H1供應(yīng)和成交量來(lái)看，這三個(gè)新區(qū)也是支撐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力地區(qū)。

3. 政策調(diào)節(jié)需求，需求影響產(chǎn)品

此次調(diào)研，我們了解到，當(dāng)需求基數(shù)逐漸下降時(shí)需求端具有越來(lái)越多的選擇權(quán)。市場(chǎng)從原來(lái)的“一房難求”變?yōu)?/span>“供需平衡”，甚至是“供過(guò)去求”的時(shí)候，產(chǎn)品好品牌響的住宅產(chǎn)品去化會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，城鎮(zhèn)居民隨著收入和居住水平的提高對(duì)居住戶型和環(huán)境有了更高的要求，房地產(chǎn)需求本身有消費(fèi)升級(jí)的潛力在，限售只是拉長(zhǎng)了置換的周期;另一方面，二孩政策放開(kāi)后，原本90平米兩室一廳的戶型逐漸變得不如100平以上的三室一廳或四室一廳更有吸引力。從長(zhǎng)沙普通住宅供應(yīng)面積類型來(lái)看，90平米以下和90-125平米的住宅占總體量的比重下降較多。至2018H1，125平米以下成交住宅占比約50%。與此相反，125-144平米的住宅占比提升較多，至2018H1占比達(dá)到了32%。供應(yīng)端在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面也出現(xiàn)了加大改善性住宅的比例。政策調(diào)節(jié)需求的同時(shí)需求在演變，這使得開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品研發(fā)上面需要作出相應(yīng)改善，以待后續(xù)需求繼續(xù)下降時(shí)能夠抓住大多數(shù)需求，保證新盤的去化率維持高位。

4. 土拍市場(chǎng)同比降溫，品牌開(kāi)發(fā)商偏謹(jǐn)慎

長(zhǎng)沙土拍市場(chǎng)在2017H1熱度較高，商住用地(商住和住宅)共成交18宗，成交面積97.31萬(wàn)平，成交總金額為71.6億元。就商住用地成交面積來(lái)看，岳麓區(qū)成交面積為38萬(wàn)平，排名第一，其次是望城區(qū)28萬(wàn)平。從拿地的房企來(lái)看，拿地面積排名從高到低分別是恒大32萬(wàn)平、碧桂園16萬(wàn)平、用戶8萬(wàn)平，時(shí)代地產(chǎn)5萬(wàn)平、旭輝3萬(wàn)平。其中龍湖地產(chǎn)以總價(jià)14.5億元、溢價(jià)率168%獲得芙蓉區(qū)瀏陽(yáng)河?xùn)|岸057號(hào)住宅用地，土拍總價(jià)和溢價(jià)率最高。碧桂園拿了三塊溢價(jià)率150%的地塊。2017H1股票市場(chǎng)的特點(diǎn)是品牌開(kāi)發(fā)商聚焦新區(qū)、不惜高溢價(jià)率大量補(bǔ)充土儲(chǔ)。

進(jìn)入2018H1，長(zhǎng)沙市共成交15宗商住用地，成交面積65.3萬(wàn)平，成交金額84億元。就商住用地成交面積來(lái)看，雨花區(qū)42萬(wàn)平排行第一，高新區(qū)30萬(wàn)平排第二，2017年比較熱的岳麓區(qū)僅為3萬(wàn)平，望城區(qū)似乎沒(méi)有成交項(xiàng)目。從拿地的房企來(lái)看，2018H1在長(zhǎng)沙拿地的有綠地(20萬(wàn)平)、長(zhǎng)沙碧湘(19萬(wàn)平)、五礦地產(chǎn)(8.7萬(wàn)平)、金地集團(tuán)(7.9萬(wàn)平)。2017H1年Top10的公司鮮有蹤影。平均樓面均價(jià)在2600-5100元每平，住宅限價(jià)在8000-9200元每平。

從2018H1的土拍市場(chǎng)我們可以看到長(zhǎng)沙的土拍市場(chǎng)同比明顯降溫，品牌開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。新拍土地樓面均價(jià)大約在3300-3800元每平的限售價(jià)格在8500-8700元每平，如果假設(shè)建安成本大約3000元每平，限價(jià)地塊的利潤(rùn)空間比較有限。在市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)格、融資緊張的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商保利潤(rùn)?，F(xiàn)金減緩補(bǔ)充土地庫(kù)存的做法也是合情理的。

5. 新房房?jī)r(jià)受預(yù)售證影響，各版塊新房和二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)

根據(jù)我們此次調(diào)研，我們了解到長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)交易和房?jī)r(jià)均出現(xiàn)降溫，一二手房?jī)r(jià)倒掛已基本沒(méi)有。新盤受限價(jià)影響價(jià)格幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，各版塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)主要因供應(yīng)減少后不同產(chǎn)品類型和不同位置的樓盤價(jià)格差異影響放大。我們?cè)诖朔艓讖堥L(zhǎng)沙市新區(qū)和二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)橫向盤整的跡象比較明顯，其中個(gè)別區(qū)域例如岳麓區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑跡象。

6. 長(zhǎng)沙新文旅項(xiàng)目——新華聯(lián)銅官窯(望城區(qū))

新華聯(lián)銅官窯項(xiàng)目在望城區(qū)湘江東側(cè)，總占地面積3000畝，總建筑面積1000萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)100億元。整個(gè)園區(qū)依托唐代長(zhǎng)沙彩窯古鎮(zhèn)而打造，集合文化、商業(yè)、養(yǎng)生、教育、休閑五大功能于一體。

新華聯(lián)文旅項(xiàng)目是利用自然和人文旅游資源開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。市場(chǎng)上常見(jiàn)的文旅項(xiàng)目通常包括兩部分：一部分是和文旅項(xiàng)目配套的住宅和商業(yè)地產(chǎn);另一部分是長(zhǎng)期自持項(xiàng)目，例如游樂(lè)園、展覽館等。前者和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類似，屬銷售類，周轉(zhuǎn)周期較短，除盈利外還起到了為后者提供開(kāi)發(fā)資金的重要作用。后者則考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)方在旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌市場(chǎng)影響力、長(zhǎng)期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面的能力，收入來(lái)源包括門票、周邊產(chǎn)品等。

經(jīng)營(yíng)模式上，新華聯(lián)以古鎮(zhèn)為切入點(diǎn)，采用“古鎮(zhèn)+”的模式，將古鎮(zhèn)作為平臺(tái)搭建多層次服務(wù)，包括觀光、酒店、演藝、購(gòu)物、博物館等。通過(guò)提供多層次服務(wù)，增強(qiáng)文旅項(xiàng)目的吸引力，同時(shí)拓展收入來(lái)源 —— 觀光門票、旅游商品銷售、餐飲收入、文藝表演收入等。

新華聯(lián)在打造文旅方面通過(guò)近年收購(gòu)和合作，建立了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。公司可以全產(chǎn)業(yè)鏈管控項(xiàng)目，包括前期設(shè)計(jì)研發(fā)、開(kāi)發(fā)、線上線下客流導(dǎo)入、經(jīng)營(yíng)管理等。打造完整產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)于文旅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)有利于保證項(xiàng)目的整體性，加強(qiáng)品牌印象，有利于項(xiàng)目質(zhì)量的統(tǒng)一管控。

運(yùn)營(yíng)模式上，新華聯(lián)采用部分銷售、部分運(yùn)營(yíng)增值的方式，前期通過(guò)開(kāi)發(fā)和銷售住宅和商業(yè)，回籠資金，支持自持項(xiàng)目建造。文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此需要可售物業(yè)在短期平衡收益，使項(xiàng)目可以長(zhǎng)期培育穩(wěn)定消費(fèi)群體、收獲穩(wěn)定現(xiàn)金收入和資產(chǎn)升值。