深圳7.31樓市調(diào)控政策解讀

2018年7月31日，深圳政府在線網(wǎng)站發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進(jìn)行調(diào)控，在打補(bǔ)丁前期政策的同時從限購、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為。

目前央行貨幣政策由中性偏緊向中性偏松轉(zhuǎn)變，貨幣放水進(jìn)一步得到確認(rèn)，但未來繼續(xù)放水可能會使資金最終流向房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)市場泡沫程度，推高系統(tǒng)性金融風(fēng)險發(fā)生的概率，因此嚴(yán)控房價上漲依然勢在必行。我們預(yù)期短期樓市調(diào)控依然保持高壓態(tài)勢，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制仍待繼續(xù)構(gòu)建，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言較為利空。

一、調(diào)控手段較為常見，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為

2018年7月31日，深圳政府在線網(wǎng)站發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“通知”)，通知主要從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進(jìn)行調(diào)控。此次調(diào)控是繼2016年10月4日深圳發(fā)布重大樓市調(diào)控政策后，時隔21個月的再次調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步升級。

(一)限制企事業(yè)單位購房

通知提出7月31日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)，通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。此舉是借鑒北京、上海、廣州、長沙、杭州等城市已有做法，重點(diǎn)打擊企業(yè)炒房的現(xiàn)象，有利于堵住政策漏洞，避免個人繞開限購政策進(jìn)行炒房，同時有助于“搖號購房”的公平性。

(二)商務(wù)公寓限售

針對商務(wù)公寓，通知提出各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途，企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致;個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起 5 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

此次通知出臺前，深圳是北上廣深中唯一未對商務(wù)公寓出臺限購或限售政策的城市，相關(guān)政策的寬松使得深圳房產(chǎn)市場上針對商務(wù)公寓的炒作較為明顯，2017年深圳商業(yè)用房成交面積為85.88萬平方米，同比增長28.09%。此次政策的出臺，有利于抑制對商務(wù)公寓的投機(jī)，同時促進(jìn)企業(yè)和個人將持有商務(wù)公寓用于出租，增加市場上房屋租賃供給。

(三)居民購買住宅3年限售

此次通知新增居民住宅限售規(guī)定，居民家庭新購買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，但是此前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。在深圳出臺居民住宅限售政策之前，全國已有廣州、成都、西安等50多個城市出臺此類政策，但北上深均未出臺。該政策的出臺增加了住宅投資的時間成本，會在一定程度上抑制個人對住宅的投資，短期內(nèi)造成二手住宅交易量下滑。

(四)抑制“假離婚”等投機(jī)行為

針對“假離婚”等投機(jī)購房行為，通知提出對購房人離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行;若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行;若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。此前北京、廣州等城市均已針對“假離婚”出臺相關(guān)政策，深圳此次政策的出臺補(bǔ)上了政策漏洞，且政策措施較為精細(xì)，有利于避免“一刀切”對剛需的傷害。

除上述政策外，通知提出深圳市房地產(chǎn)主管部門將加大市場整頓力度，嚴(yán)厲打擊惡意炒作、擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為，同時對購房人數(shù)較多的樓盤，引導(dǎo)房企采用“搖號買房”的模式開展銷售工作。整體來看，深圳市此次樓市調(diào)控手段較為常見，在打補(bǔ)丁前期政策的同時從限購、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為。

二、再次放水的背景下，嚴(yán)控房價上漲勢在必行

從宏觀環(huán)境來看，在需求端三駕馬車增速下滑的影響下，2018年2季度我國GDP增速小幅回落至6.7%。2018年上半年我國固定資產(chǎn)投資增速6.0%，其中制造業(yè)投資增速逐步回升，基建投資相對疲弱，房地產(chǎn)投資仍處高位;上半年我國社會消費(fèi)零售增速9.4%，限額以上社會消費(fèi)增速7.5%，增速分別較同期下降0.8個百分點(diǎn)和0.6個百分點(diǎn)，消費(fèi)增勢放緩?？紤]到下半年中美貿(mào)易戰(zhàn)對出口的不利影響將逐漸顯現(xiàn)，居民舉債買房抑制消費(fèi)，我國經(jīng)濟(jì)依然面臨一定下行壓力。

而隨著資管新規(guī)的實施，影子銀行逐漸關(guān)閉，2018年上半年我國社會融資規(guī)模增速降至9.8%，并由此帶來債務(wù)違約風(fēng)險的增加。在此背景下，央行對于流動性的表述由“維護(hù)流動性合理穩(wěn)定”變?yōu)?/span>“要松緊適度，保持流動性合理充裕”，貨幣政策由中性偏緊向中性偏松轉(zhuǎn)變。7月23號的國務(wù)院常務(wù)會議提出保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充裕，當(dāng)天央行向市場投放5,020億一年期的天量MLF，貨幣放水進(jìn)一步得到確認(rèn)。但是考慮到目前實體經(jīng)濟(jì)回報率較低，未來繼續(xù)放水可能會使資金最終流向房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)市場泡沫程度，推高系統(tǒng)性金融風(fēng)險發(fā)生的概率，因此嚴(yán)控房價上漲依然勢在必行。

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在2014-2015年經(jīng)濟(jì)下行壓力下，央行6次降息5次降準(zhǔn)進(jìn)行放水，帶來一線城市房價的快速上漲。深圳市商品房成交均價由2014年的2.5萬/平方米大幅上漲至2016年的5.4萬/平方米，隨后持續(xù)在高位波動。高昂的房價造成了生產(chǎn)要素成本上升，對深圳實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來極大不利影響，華為、中興等企業(yè)將其生產(chǎn)基地搬遷出深圳。在此背景下，深圳市政府出臺新政對樓市進(jìn)行調(diào)控的目的不言而喻，同時也契合了7月31號中央政治局會議提出的“堅決遏制房價上漲”的要求。

三、短期樓市調(diào)控依然保持高壓態(tài)勢，房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機(jī)制仍待繼續(xù)構(gòu)建

2018年上半年以來住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題相繼約談西安、?？凇⑷齺?、長春等12個城市負(fù)責(zé)人，重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，7月31日中央政治局會議對房地產(chǎn)調(diào)控要求也由原來的“堅決遏制房價過快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>“堅決遏制房價上漲”，表明中央政府對樓市調(diào)控依然保持高壓態(tài)勢。深圳本身執(zhí)行的調(diào)控政策限購等均比較嚴(yán)格，本次作為一線城市中首個全面升級限售的城市，對市場預(yù)期影響較大，并有可能帶來一波新的樓市調(diào)控潮。

長期來看，惟有加快研究建立適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，才能有效降低高房價對實體經(jīng)濟(jì)的“擠壓”。2018年8月3號，深圳市人民政府辦公廳出臺《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，明確到2035年新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占新增住房供應(yīng)總量的40%、20%、20%、20%，該政策的實施將顛覆深圳過去30年以商品房銷售為主的住房供應(yīng)體系，被解讀為深圳的“二次房改”。預(yù)計未來深圳市仍將繼續(xù)構(gòu)建并完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制，并起到樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的作用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言較為利空。