2023老舊小區(qū)改造可行性研究報(bào)告范文
成功案例 2023-10-27 08:34:35 中金普華產(chǎn)業(yè)研究院
一、研究背景和目的
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
本報(bào)告以某市某區(qū)某街道的一處老舊小區(qū)為研究對象，通過對該小區(qū)的現(xiàn)狀分析、改造需求調(diào)查、改造方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益評估等，探討該小區(qū)改造的可行性和必要性，為該市該區(qū)該街道的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供參考。
二、研究對象概況
該小區(qū)位于某市某區(qū)某街道，建成于1995年，占地面積約2.5公頃，共有住宅樓12棟，居民戶數(shù)約800戶，人口約3000人。該小區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)適用房類別，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑高度為6層，無電梯。該小區(qū)的主要問題如下：
（1）市政配套設(shè)施不完善。該小區(qū)內(nèi)部道路破損嚴(yán)重，部分路段存在積水現(xiàn)象；供水管網(wǎng)老化，部分樓棟存在水壓不足、水質(zhì)不佳等問題；排水管網(wǎng)堵塞，部分樓棟存在下水道反味、污水溢流等問題；供電線路老化，部分樓棟存在電壓不穩(wěn)、漏電等問題；通信線路混亂，部分樓棟存在信號不良、寬帶不暢等問題；供氣管網(wǎng)泄漏，部分樓棟存在安全隱患；供熱管網(wǎng)損壞，部分樓棟存在供暖不足等問題。
（2）社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全。該小區(qū)缺乏必要的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、養(yǎng)老、托育、助餐等社會服務(wù)設(shè)施。該小區(qū)內(nèi)部綠化面積少，綠化品種單一，缺乏文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施等。該小區(qū)周邊商業(yè)配套也不完善，缺乏便民市場、便利店等。
（3）居民居住條件差。該小區(qū)的住宅樓外立面脫落、開裂、變色等現(xiàn)象普遍，屋頂滲漏、外墻滲水等問題嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量；部分住宅樓內(nèi)部樓梯損壞、消防設(shè)施缺失、無障礙設(shè)施缺乏等問題影響居民出行安全；部分住宅樓內(nèi)部存在違章搭建、私拉電線等現(xiàn)象影響居民生活安全；該小區(qū)無電梯，老年人、殘疾人等出行不便；該小區(qū)的住宅樓節(jié)能性能差，冬季供暖不足，夏季隔熱不良，居民用能成本高。
（4）居民改造意愿強(qiáng)烈。根據(jù)對該小區(qū)的居民進(jìn)行的問卷調(diào)查，共回收有效問卷600份，其中表示希望對小區(qū)進(jìn)行改造的占98%，表示愿意參與改造的占95%，表示愿意按一定比例出資改造的占85%。居民對改造的主要期待是改善市政配套設(shè)施、增加社區(qū)服務(wù)設(shè)施、提高住宅樓外觀和節(jié)能性能、加裝電梯等。
三、改造方案設(shè)計(jì)
根據(jù)該小區(qū)的現(xiàn)狀分析和居民需求調(diào)查，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的基本原則和工作目標(biāo)，本報(bào)告擬定了如下改造方案：
（1）市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升。對小區(qū)內(nèi)部道路進(jìn)行修復(fù)或重新鋪設(shè)，設(shè)置雨水井、檢查井等排水設(shè)施，解決積水問題；對供水管網(wǎng)進(jìn)行更換或維修，增加水壓泵站，保證供水質(zhì)量和壓力；對排水管網(wǎng)進(jìn)行疏通或更換，安裝防臭閥門，消除下水道反味和污水溢流問題；對供電線路進(jìn)行更換或規(guī)整，增加配電箱和電表，保證供電安全和穩(wěn)定；對通信線路進(jìn)行規(guī)整或入地，提高通信信號質(zhì)量和寬帶速度；對供氣管網(wǎng)進(jìn)行檢測或更換，消除泄漏隱患；對供熱管網(wǎng)進(jìn)行維修或更換，提高供熱效率和覆蓋率；對消防設(shè)施進(jìn)行檢查或更新，增加消防栓、滅火器等器材，保證消防安全；對安防設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，安裝監(jiān)控?cái)z像頭、門禁系統(tǒng)等設(shè)備，提高安防水平；對生活垃圾分類設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，設(shè)置垃圾桶、垃圾房等設(shè)施，推廣垃圾分類理念和行為；對移動通信設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，安裝5G基站等設(shè)備，提高移動通信速度和覆蓋率；對光纖入戶設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，為居民提供高速網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；對架空線路進(jìn)行規(guī)整或入地，美化小區(qū)環(huán)境。
（2）環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)。拆除小區(qū)內(nèi)部的違法建筑和影響通行的搭建物，恢復(fù)小區(qū)原有空間格局；整治小區(qū)及周邊的綠化環(huán)境，增加綠化面積和品種，設(shè)置花壇、草坪、樹籬等景觀元素；整治小區(qū)及周邊的照明環(huán)境，更換或增加路燈、景觀燈等照明設(shè)備；改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。
（3）住宅樓外立面改造提升。對小區(qū)的住宅樓外立面進(jìn)行修復(fù)或重新粉刷，消除脫落、開裂、變色等現(xiàn)象，提高住宅樓的美觀度和耐久性；對小區(qū)的住宅樓屋頂進(jìn)行防水處理，消除滲漏問題，提高住宅樓的舒適度和安全性；對小區(qū)的住宅樓外墻進(jìn)行保溫處理，增加外墻保溫層或外墻保溫板，提高住宅樓的節(jié)能性能和隔熱性能；對小區(qū)的住宅樓窗戶進(jìn)行更換或改造，使用雙層中空玻璃或中空玻璃加百葉窗等方式，提高住宅樓的隔音性能和采光性能；對小區(qū)的住宅樓陽臺進(jìn)行整治或封閉，消除陽臺上的雜物和晾衣架等影響美觀的物品，提高住宅樓的整體效果和實(shí)用性。
（4）電梯加裝改造。根據(jù)居民的意愿和需求，對小區(qū)的部分或全部住宅樓進(jìn)行電梯加裝改造，采用內(nèi)置式、外掛式、半外掛式等不同方式，根據(jù)不同樓棟的結(jié)構(gòu)和空間條件，選擇合適的電梯型號和位置，保證電梯的安全運(yùn)行和使用效果。電梯加裝改造的費(fèi)用由政府、居民和物業(yè)三方共同承擔(dān)，具體比例根據(jù)不同情況協(xié)商確定。
四、經(jīng)濟(jì)效益評估
根據(jù)相關(guān)資料 ，本報(bào)告對該小區(qū)改造方案的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了初步評估，主要參數(shù)如下：
- 改造總投資：約1.2億元，其中市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升約0.3億元，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)約0.2億元，住宅樓外立面改造提升約0.3億元，電梯加裝改造約0.4億元；
- 改造總收益：約1.8億元，其中市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升約0.4億元，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)約0.3億元，住宅樓外立面改造提升約0.6億元，電梯加裝改造約0.5億元；
- 改造總成本：約0.6億元，其中市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升約0.1億元，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)約0.1億元，住宅樓外立面改造提升約0.2億元，電梯加裝改造約0.2億元；
- 改造凈收益：約1.2億元；
- 改造投資回收期：約3年；
- 改造投資回報(bào)率：約50%。
綜上所述，該小區(qū)改造方案具有較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，可以有效提高該小區(qū)的居民生活質(zhì)量和安全水平，增強(qiáng)該小區(qū)的市場競爭力和價(jià)值吸引力，促進(jìn)該小區(qū)的社會和諧與穩(wěn)定。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
本報(bào)告以某市某區(qū)某街道的一處老舊小區(qū)為研究對象，通過對該小區(qū)的現(xiàn)狀分析、改造需求調(diào)查、改造方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益評估等，探討該小區(qū)改造的可行性和必要性，為該市該區(qū)該街道的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供參考。
二、研究對象概況
該小區(qū)位于某市某區(qū)某街道，建成于1995年，占地面積約2.5公頃，共有住宅樓12棟，居民戶數(shù)約800戶，人口約3000人。該小區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)適用房類別，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑高度為6層，無電梯。該小區(qū)的主要問題如下：
（1）市政配套設(shè)施不完善。該小區(qū)內(nèi)部道路破損嚴(yán)重，部分路段存在積水現(xiàn)象；供水管網(wǎng)老化，部分樓棟存在水壓不足、水質(zhì)不佳等問題；排水管網(wǎng)堵塞，部分樓棟存在下水道反味、污水溢流等問題；供電線路老化，部分樓棟存在電壓不穩(wěn)、漏電等問題；通信線路混亂，部分樓棟存在信號不良、寬帶不暢等問題；供氣管網(wǎng)泄漏，部分樓棟存在安全隱患；供熱管網(wǎng)損壞，部分樓棟存在供暖不足等問題。
（2）社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全。該小區(qū)缺乏必要的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、養(yǎng)老、托育、助餐等社會服務(wù)設(shè)施。該小區(qū)內(nèi)部綠化面積少，綠化品種單一，缺乏文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施等。該小區(qū)周邊商業(yè)配套也不完善，缺乏便民市場、便利店等。
（3）居民居住條件差。該小區(qū)的住宅樓外立面脫落、開裂、變色等現(xiàn)象普遍，屋頂滲漏、外墻滲水等問題嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量；部分住宅樓內(nèi)部樓梯損壞、消防設(shè)施缺失、無障礙設(shè)施缺乏等問題影響居民出行安全；部分住宅樓內(nèi)部存在違章搭建、私拉電線等現(xiàn)象影響居民生活安全；該小區(qū)無電梯，老年人、殘疾人等出行不便；該小區(qū)的住宅樓節(jié)能性能差，冬季供暖不足，夏季隔熱不良，居民用能成本高。
（4）居民改造意愿強(qiáng)烈。根據(jù)對該小區(qū)的居民進(jìn)行的問卷調(diào)查，共回收有效問卷600份，其中表示希望對小區(qū)進(jìn)行改造的占98%，表示愿意參與改造的占95%，表示愿意按一定比例出資改造的占85%。居民對改造的主要期待是改善市政配套設(shè)施、增加社區(qū)服務(wù)設(shè)施、提高住宅樓外觀和節(jié)能性能、加裝電梯等。
三、改造方案設(shè)計(jì)
根據(jù)該小區(qū)的現(xiàn)狀分析和居民需求調(diào)查，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的基本原則和工作目標(biāo)，本報(bào)告擬定了如下改造方案：
（1）市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升。對小區(qū)內(nèi)部道路進(jìn)行修復(fù)或重新鋪設(shè)，設(shè)置雨水井、檢查井等排水設(shè)施，解決積水問題；對供水管網(wǎng)進(jìn)行更換或維修，增加水壓泵站，保證供水質(zhì)量和壓力；對排水管網(wǎng)進(jìn)行疏通或更換，安裝防臭閥門，消除下水道反味和污水溢流問題；對供電線路進(jìn)行更換或規(guī)整，增加配電箱和電表，保證供電安全和穩(wěn)定；對通信線路進(jìn)行規(guī)整或入地，提高通信信號質(zhì)量和寬帶速度；對供氣管網(wǎng)進(jìn)行檢測或更換，消除泄漏隱患；對供熱管網(wǎng)進(jìn)行維修或更換，提高供熱效率和覆蓋率；對消防設(shè)施進(jìn)行檢查或更新，增加消防栓、滅火器等器材，保證消防安全；對安防設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，安裝監(jiān)控?cái)z像頭、門禁系統(tǒng)等設(shè)備，提高安防水平；對生活垃圾分類設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，設(shè)置垃圾桶、垃圾房等設(shè)施，推廣垃圾分類理念和行為；對移動通信設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，安裝5G基站等設(shè)備，提高移動通信速度和覆蓋率；對光纖入戶設(shè)施進(jìn)行更新或增設(shè)，為居民提供高速網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；對架空線路進(jìn)行規(guī)整或入地，美化小區(qū)環(huán)境。
（2）環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)。拆除小區(qū)內(nèi)部的違法建筑和影響通行的搭建物，恢復(fù)小區(qū)原有空間格局；整治小區(qū)及周邊的綠化環(huán)境，增加綠化面積和品種，設(shè)置花壇、草坪、樹籬等景觀元素；整治小區(qū)及周邊的照明環(huán)境，更換或增加路燈、景觀燈等照明設(shè)備；改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。
（3）住宅樓外立面改造提升。對小區(qū)的住宅樓外立面進(jìn)行修復(fù)或重新粉刷，消除脫落、開裂、變色等現(xiàn)象，提高住宅樓的美觀度和耐久性；對小區(qū)的住宅樓屋頂進(jìn)行防水處理，消除滲漏問題，提高住宅樓的舒適度和安全性；對小區(qū)的住宅樓外墻進(jìn)行保溫處理，增加外墻保溫層或外墻保溫板，提高住宅樓的節(jié)能性能和隔熱性能；對小區(qū)的住宅樓窗戶進(jìn)行更換或改造，使用雙層中空玻璃或中空玻璃加百葉窗等方式，提高住宅樓的隔音性能和采光性能；對小區(qū)的住宅樓陽臺進(jìn)行整治或封閉，消除陽臺上的雜物和晾衣架等影響美觀的物品，提高住宅樓的整體效果和實(shí)用性。
（4）電梯加裝改造。根據(jù)居民的意愿和需求，對小區(qū)的部分或全部住宅樓進(jìn)行電梯加裝改造，采用內(nèi)置式、外掛式、半外掛式等不同方式，根據(jù)不同樓棟的結(jié)構(gòu)和空間條件，選擇合適的電梯型號和位置，保證電梯的安全運(yùn)行和使用效果。電梯加裝改造的費(fèi)用由政府、居民和物業(yè)三方共同承擔(dān)，具體比例根據(jù)不同情況協(xié)商確定。
四、經(jīng)濟(jì)效益評估
根據(jù)相關(guān)資料 ，本報(bào)告對該小區(qū)改造方案的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了初步評估，主要參數(shù)如下：
- 改造總投資：約1.2億元，其中市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升約0.3億元，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)約0.2億元，住宅樓外立面改造提升約0.3億元，電梯加裝改造約0.4億元；
- 改造總收益：約1.8億元，其中市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升約0.4億元，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)約0.3億元，住宅樓外立面改造提升約0.6億元，電梯加裝改造約0.5億元；
- 改造總成本：約0.6億元，其中市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升約0.1億元，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)約0.1億元，住宅樓外立面改造提升約0.2億元，電梯加裝改造約0.2億元；
- 改造凈收益：約1.2億元；
- 改造投資回收期：約3年；
- 改造投資回報(bào)率：約50%。
綜上所述，該小區(qū)改造方案具有較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，可以有效提高該小區(qū)的居民生活質(zhì)量和安全水平，增強(qiáng)該小區(qū)的市場競爭力和價(jià)值吸引力，促進(jìn)該小區(qū)的社會和諧與穩(wěn)定。
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