沈陽大東-珠寶生態(tài)園建設項目可行性研究報告

珠寶生態(tài)園建設項目

1、項目建設內(nèi)容

本項目依托公司在沈陽的深厚基礎，擬打造涵蓋品牌運營中心、電商孵化中心和培訓中心的珠寶生態(tài)園。品牌運營中心聚集國內(nèi)外知名珠寶品牌，滿足經(jīng)銷商/加盟商的一站式采購需求；電商孵化中心向新興珠寶品牌和線上珠寶零售創(chuàng)業(yè)者提供孵化服務，對接全國范圍的線上消費者；培訓中心引進專業(yè)珠寶培訓機構(gòu)資源，向珠寶愛好者、珠寶從業(yè)人員提供培訓服務。品牌運營中心、電商孵化中心和培訓中心互相依托、有機協(xié)作。具體關系圖如下所示：

（1）電商孵化中心

電商孵化中心與東北地區(qū)的新興珠寶品牌和電商創(chuàng)業(yè)者合作，依托公司強大的資源整合能力和園區(qū)配套優(yōu)勢，以國內(nèi)排名靠前的電商為主要拓展平臺，為眾多青年電商創(chuàng)業(yè)者提供高標準、低成本的電子商務培訓、支持和服務平臺。通過電商孵化中心，公司能夠以更低成本掌握更多合作的品牌資源和銷售渠道資源，帶動公司產(chǎn)品在線上的終端銷售。

（2）培訓中心

培訓中心擬通過與大專院校、行業(yè)內(nèi)資深機構(gòu)合作開設珠寶培訓課程，提升東北地區(qū)珠寶從業(yè)者、愛好者和消費者在珠寶選購、鑒賞、設計方面的技能，進一步培育東北區(qū)域珠寶市場，擴大公司品牌的影響力。同時，公司可藉此引進、培養(yǎng)優(yōu)秀人才。

（3）品牌運營中心

品牌運營中心擬與國內(nèi)外珠寶設計師品牌合作，國內(nèi)外珠寶設計師品牌負責品牌創(chuàng)意、產(chǎn)品設計，公司負責營銷推廣和代理銷售。在這一合作當中，公司能夠匯聚更多專業(yè)設計資源、創(chuàng)意化品牌資源，滿足加盟商和批發(fā)商“一站式”采購的需求，同時增強珠寶生態(tài)園的協(xié)作與分工、提升整體定位。

2、項目商業(yè)模式

產(chǎn)業(yè)集群對專業(yè)市場具有良好的帶動作用。產(chǎn)業(yè)集群一旦形成，集群效應隨之增加，市場需求也相應地增加，進而帶動入駐企業(yè)銷售業(yè)績的增長。公司作為珠寶生態(tài)園項目的主導者，在電商孵化、培訓、品牌運營等領域均將實現(xiàn)收益的增長。

項目計劃通過珠寶生態(tài)園入住的400家電商，在線上銷售公司自有品牌和與生態(tài)園合作品牌的產(chǎn)品。項目進入運營期后，預計公司自有品牌年增加銷售收入1,536萬元，代理品牌年增加銷售收入18,000萬元。另外，培訓、品牌授權、場地租賃也會帶來一定的收入。同時，本項目將為公司帶來設計、創(chuàng)意靈感和市場資源，助推公司業(yè)績的不斷增長。

3、項目實施的可行性

（1）國家產(chǎn)業(yè)政策支持電子商務的發(fā)展

2015年9月，國務院《關于推進線上線下互動加快商貿(mào)流通創(chuàng)新發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的意見》正式頒布，明確大力發(fā)展線上線下互動、推動實體店轉(zhuǎn)型、鼓勵實體店通過互聯(lián)網(wǎng)與消費者建立全渠道、全天候互動，發(fā)展體驗消費，促進商業(yè)模式創(chuàng)新，從而增強經(jīng)濟發(fā)展新動力。

（2）公司具備優(yōu)秀的營銷策劃能力

營銷活動是涉足零售領域的珠寶企業(yè)為促進商品銷售所采取的不可或缺的內(nèi)容。一直以來，公司十分注重各類營銷活動的策劃與實施，并取得了良好效果。近年來，為進一步擴大市場份額，通過各種營銷方式加大了對公司品牌及產(chǎn)品的宣傳力度。憑借優(yōu)秀的營銷策劃能力，公司將在提升珠寶生態(tài)園品牌及產(chǎn)品形象上起到積極的推動作用，同時為產(chǎn)品銷售提供了有力支持。

（3）公司具備外訓的綜合資源

報告期內(nèi)，公司通過與包括中國地質(zhì)大學（北京）珠寶學院在內(nèi)的各大高校建立長期合作關系，全面培訓珠寶首飾相關的知識，這一合作模式可為珠寶生態(tài)園的外訓奠定良好的專業(yè)基礎。

（4）公司具備良好的品牌招商基礎

公司建立了一套完善的品牌招商引入體系。自珠寶產(chǎn)業(yè)園項目實施以來，公司以超前的品牌運營和先進的管理理念，成功吸引了以老鳳祥、南洋恒信、佐卡伊、鴛鴦金樓等為代表的品牌商家入駐，有力地推動了珠寶生態(tài)園的品牌聚集效應，為后續(xù)的品牌引進積累了豐富的經(jīng)驗。

4、項目實施主體

本項目以萃華珠寶為實施主體。

5、項目建設概述

本項目總投資27,811萬元，計劃使用募集資金10,924萬元，其中包括場地購置費5,268萬元、裝修費2,869萬元和設備購置費2,787萬元，鋪底流動資金1,086萬元通過自有資金籌集。

6、項目選址、立項及環(huán)評情況

項目地址位于于沈陽市大東區(qū)滂江街32號。截至本報告公告之日，萃華珠寶已與沈陽虹峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署《商品房買賣意向協(xié)議》并已按《商品房買賣合同》約定向沈陽虹峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了全部購房款項。目前該項購買房產(chǎn)事宜尚待房產(chǎn)開發(fā)商沈陽虹峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得項目工程竣工驗收備案后辦理房屋所有權登記。

珠寶生態(tài)園建設項目系購買已建成的商業(yè)房產(chǎn)從事包括電商孵化、培訓、品牌運營等商業(yè)經(jīng)營活動，不涉及生產(chǎn)加工，不屬于按照《國務院關于投資體制改革的決定》和《企業(yè)投資項目核準和備案管理辦法》需要進行核準或者備案的“投資建設的固定資產(chǎn)投資項目”，無須向有關部門申請核準或備案。

珠寶生態(tài)園建設項目系購買已建成的商業(yè)房產(chǎn)從事商業(yè)經(jīng)營活動，該商業(yè)房產(chǎn)已經(jīng)在建設時取得了沈陽市環(huán)境保護局于2010年4月8日出具的《關于沈陽長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍之夢亞太中心商務酒店及裙房項目環(huán)境影響報告書的批復》（沈環(huán)保審字[2010]49號），因該項目系購買房產(chǎn)進行商業(yè)活動，包括品牌運營、黃金飾品批發(fā)、電商孵化和培訓等，該購置房產(chǎn)行為不涉及建設施工，根據(jù)環(huán)保相關法律法規(guī)規(guī)定，無需重新辦理環(huán)評備案或?qū)徟掷m(xù)。

7、項目投資收益測算

本項目預計總投資27,811萬元，其中計劃使用募集資金10,924萬元，建設期2年。項目完成后將直接帶動珠寶生態(tài)園的整體珠寶銷量，進一步強化東北地區(qū)珠寶貿(mào)易集散中心的地位，也有助于進一步提升公司的經(jīng)營業(yè)績。

本項目預計內(nèi)部收益率（含建設期，稅后）為14.89%，投資回收期（含建設期，稅后）7.19年，項目投資回報較好。