福安市東百廣場建設(shè)項目可行性研究報告

福安市東百廣場建設(shè)項目

1、投資項目總體情況

項目名稱：福安市東百廣場建設(shè)項目（商業(yè)部分）

項目建設(shè)單位：福安市東百置業(yè)有限公司

項目位置：富春溪的西岸湖口片區(qū)2013--47號地塊

項目主要建設(shè)內(nèi)容：富春溪的西岸湖口片區(qū)2013--47號地塊商業(yè)區(qū)建設(shè)。

項目概述： 項目總用地面積52,841平方米，總建筑面積137,682平方米。本項目預(yù)計投入總金額 信息披露文件 - 2 - 為111,195.21萬元，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)、辦公設(shè)施。

預(yù)計開工時間為：2016年8月，預(yù)計完工時間為2018年7月。 2、目前項目進(jìn)度 目前該商業(yè)地塊項目已備案、設(shè)計方案總評審已過、土地證已分割發(fā)證、已辦理用地 規(guī)劃許可等。

項目建設(shè)必要性

（1）滿足當(dāng)?shù)叵M市場需要和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

目前福安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這為該項目的建設(shè)創(chuàng)造了良好的商業(yè)氛圍。實施本項目的建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)加快發(fā)展，提升水平的難得機(jī)遇。在這種良好的機(jī)遇面前，商業(yè)購物中心作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，必將成為拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的重要力量， 帶動上下游企業(yè)投資，為城鎮(zhèn)建設(shè)提供大量資金，提供大量就業(yè)機(jī)會。同時，城鎮(zhèn)環(huán)境的改善，可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，有利于形成良性互動的運行機(jī)制，加大了蕉城、周寧、南平政和、霞浦、壽寧、浙江泰順、柘榮、福鼎等周邊縣市與福安市的經(jīng)濟(jì)交往，將經(jīng)濟(jì)輻射范圍覆蓋至整個閩東北地區(qū)。

（2）提升城市形象和促進(jìn)城市發(fā)展

加快城市化建設(shè)是福安市政府的重點工作。近年來，福安市加大加快城市建設(shè)步伐。商業(yè)購物中心的發(fā)展可以帶動一個區(qū)域的發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)一體化建設(shè)的推進(jìn)，商業(yè)購物中心在城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)中具有重大的影響力。本項目的建設(shè)符合福安市城市規(guī)劃和富春溪的西岸湖口片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。項目建成后將是福安市最具規(guī)模、業(yè)態(tài)最豐富的集中式商業(yè)消費場所，對促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到舉足輕重的作用。

（3）滿足當(dāng)?shù)鼐用駥ι虡I(yè)消費的需求

隨著福安市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，當(dāng)?shù)鼐用竦南M水平有了很大的提升。近年來，由于福安市人口較快增長和居民生活水平的不斷提高，對餐飲、影院、娛樂、酒店、購物等的需求迅速增加，消費市場需求旺盛，本項目的建設(shè)適應(yīng)了當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L的需要。

項目前景

福安市老城區(qū)三面環(huán)山，只有西南面富春溪接江出海，而現(xiàn)在正在新開發(fā)的福安新區(qū)離老城區(qū)不到3公里，“福安東百廣場”項目就處于老城區(qū)與新城區(qū)的必經(jīng)之處，成為新老城區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，地理位置非常突出。福安市中心老城區(qū)本身地少人多，可供開發(fā)的商業(yè)土地極缺，多年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民都擁往城區(qū)，使得老城區(qū)商業(yè)密集、交通擁擠、住房緊張、車位缺乏。

根據(jù)2010年福安政府總體規(guī)劃戰(zhàn)略，政府機(jī)關(guān)、銀行、學(xué)校、商業(yè)、新建住宅、酒店等已逐步向富春溪、溪北洋新區(qū)遷移發(fā)展，目前富春溪兩岸已建成及在建多個城建、地產(chǎn)項目，但一直未有多業(yè)態(tài)一體化的城市商業(yè)購物中心。 已建成的多個住宅小區(qū)占地面積窄小， 商業(yè)都是以沿街底商零售店鋪形式存在，高級酒店更是缺乏，無法形成辦公、休閑、餐飲、購物、住宿一體的集中商業(yè)業(yè)態(tài)?！案０矕|百廣場”項目是福安市區(qū)目前在建的大型城市商業(yè)廣場，地處繁華地段，四條高速直通項目地，交通寬敞便利，且離市中心的行政服務(wù)中心、廣電大廈、市民廣場、淺水灣公園只有1公里左右路程，未來更是服務(wù)于全市經(jīng)濟(jì)、輻射周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是福安市乃至寧德地區(qū)的主要消費、購物、娛樂、住宿場所。

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力 近幾年，公司業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)大帶來大量的資金需求。截至2015年9月末，合并報表 負(fù)債總額為332,775.37萬元，其中有息負(fù)債為148,380.00萬元，合并報表資產(chǎn)負(fù)債率為 63.96%，流動比率為1.45、速動比率為0.52。 從零售業(yè)上市公司的整體情況看，2015年三季末平均資產(chǎn)負(fù)債率為51.69%，流動比率 為1.26，速動比率為0.98。公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，速動比率偏低。按照本次募集資金的 上限和公司2015年三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)測算，本次非公開發(fā)行完成后，公司合并報表資產(chǎn)負(fù) 債率將降至47.30%，流動比率將上升至2.04，速動比率將上升至0.93。公司的資本結(jié)構(gòu)將 得到有效改善，抗風(fēng)險能力將得到提升，有利于公司長期穩(wěn)健的發(fā)展。

2、降低財務(wù)費用，提升盈利能力 隨著公司有息債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，公司財務(wù)費用的負(fù)擔(dān)較重，影響了公司的盈利規(guī)模。 2012-2014年和2015年三季度，公司有息負(fù)債金額分別為119,309.02萬元、127,609.02萬 元、115,899.02萬元和148,380.00萬元，利息支出隨負(fù)債金額增長較快。本次非公開發(fā)行 完成后，公司財務(wù)費用將有效降低，盈利能力將得到提升。