沈陽商業(yè)地產(chǎn)綜合體開發(fā)項目可行性研究報告

1.1.6 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

項目用地面積為33437.83㎡，總建筑面積210790.66㎡，其中地上建筑面積165702.57㎡，地下建筑面積45088.09㎡;計容建筑面積166017.57㎡，建筑密度44.98%，容積率4.97，綠地率30%。規(guī)劃停車位共計1060個;地上146個，地下車位914個。

其中，本期項目(一期)總建筑面積62305.69m2，其中地上建筑面積52707.6㎡，地下建筑面積9598.09m2。主要建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)、辦公及附屬配套設(shè)施。

2.1 項目建設(shè)背景

商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

圖表5-3 本期項目平面圖

名仕金融中心是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體)。

當(dāng)城市的原有空間無法滿足城市的發(fā)展，突破原有城區(qū)，逐漸向結(jié)合部打造新的城市活動中心，以滿足日益增長的人口和城市空間拓展需求，已經(jīng)成為每個城市發(fā)展的大趨勢，大多數(shù)新建的城市活動中心都是地標(biāo)建筑，都是按幾十年甚至上百年的經(jīng)濟發(fā)展需求來進行規(guī)劃設(shè)計，從而這類城市活動中心建成之后大多數(shù)都是城市的核心商業(yè)中心，引領(lǐng)著一座城市的消費水平，生活方式，以及財富風(fēng)向。

對城市而言，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，并不盡是高層建筑的體現(xiàn)，而是經(jīng)濟與文化發(fā)展的必然結(jié)果，是城市崛起的有力見證。而對城市居民而言，城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)則是與其生活息息相關(guān)的，是其對城市生活幸福感與驕傲的象征。

正因如此，每個城市，都必將有一座高端綜合體代言。

圖表5-1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

沈陽遠昆，深耕全國十余年，跟隨著國家城市化的步伐，闊步向前，一直走在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前端，打造了多個商業(yè)成功案例，累積了專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，成為了行業(yè)翹楚。擬通過名仕金融中心(一期)建設(shè)項目打造沈陽城市新地標(biāo)。

2.2 項目建設(shè)的必要性

2.2.1 活化城市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)

隨著城市的無限蔓延，城市逐漸由單中心向多中心發(fā)展。在城市總體規(guī)劃布局發(fā)展方向的位置上建設(shè)的商業(yè)綜合體，作為城市職能的補充，滿足周圍人群的購物消費需求，可以帶動周邊其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及相關(guān)服務(wù)設(shè)施的配置，加速城市副中心的形成。例如，合肥市新都會購物廣場選址在高等院校集聚且交通便利的馬鞍山路，建成之初周邊發(fā)展緩慢，該商業(yè)綜合體的建設(shè)，吸引了大量的人氣，加快了周邊地產(chǎn)業(yè)的升級，加速了周邊區(qū)域的發(fā)展，逐漸地形成了城市重要的副中心。

項目選址位于沈陽市渾南新區(qū)全運路和智慧四街交叉口，依托周邊商圈原有的人氣，加上自身多種功能的復(fù)合，將原有商圈的功能進行重組，更加凝聚商圈的氛圍，使得商業(yè)的輻射能力得到增強，從而活化城市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)。項目將利用原有的良好的地理位置以及龐大的人流優(yōu)勢，擬建新的商業(yè)綜合體加入，成為周邊商圈的重要節(jié)點，帶動周邊其他商業(yè)發(fā)展，進而煥發(fā)出新的活力。

2.2.2 改善城市交通環(huán)境

商業(yè)綜合體通過整合步行、車行等交通系統(tǒng)，對于改善城市的交通環(huán)境，營造舒適宜人的步行、車行環(huán)境以及促進建筑、交通和城市一體化發(fā)展有著積極作用，而且大型的商業(yè)綜合體己經(jīng)成為城市交通系統(tǒng)的重要節(jié)點，對于實現(xiàn)地鐵 、公交、出租車等不同交通方式的接駁，實現(xiàn)室內(nèi)“零換乘”發(fā)揮著重要作用。

在整合步行交通系統(tǒng)方面，商業(yè)綜合體將城市步行系統(tǒng)接入到建筑內(nèi)部的步行流線，這其中不僅包括城市地面層的步行系統(tǒng)的組織，也包括空中步道系統(tǒng)如人行天橋、架空平臺等和地下步道系統(tǒng)等立體步行系統(tǒng)的整合，通過多層次立體的步行銜接，形成了完善的區(qū)域步行體系，為市民提供了良好的購物、休閑的環(huán)境，同時，營造了一個適宜溝通、交往的公共空間。在整合車行交通系統(tǒng)方面，多層級、立體化的車行流線系統(tǒng)是商業(yè)綜合體典型特征，將地鐵、公交、出租車、私家車、貨車等車行方式組織在一起，進行分層分級處理，使得城市的車行交通系統(tǒng)相互連接，并且與建筑實體空間聯(lián)系起來。靜態(tài)交通方面，對于適當(dāng)解決城市停車問題起到一定的作用。

2.2.3 塑造良好的景觀環(huán)境和公共空間

商業(yè)綜合體自身的集聚和高效連續(xù)的特點，在其周邊可塑造良好的景觀環(huán)境和公共空間，而這構(gòu)成了城市綠化體系的有機組成部分，成為城市限定空間的重要要素。所以，一方面，商業(yè)綜合體的綠化程度對于提高城市綠化率，改善城市大氣環(huán)境、水環(huán)境等有著不可忽視的意義;另一方面，商業(yè)綜合體的景觀設(shè)計充分結(jié)合所處的地形地貌以及原有景觀環(huán)境的優(yōu)勢，豐富商業(yè)綜合體自身的建筑景觀，又使其成為城市綠化系統(tǒng)的重要環(huán)節(jié)。

商業(yè)綜合體對于人流的高度集聚性，要求設(shè)置宜人的室內(nèi)室外公共活動空間，這也是城市景觀系統(tǒng)的一部分，通過鋪裝、材質(zhì)等方面的設(shè)計以及休息座椅 、景觀小品等設(shè)施的共享，將建筑的外部空間與城市環(huán)境有機結(jié)合起來，營造積極的外部公共空間，這也能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)價值、景觀品質(zhì)和城市效應(yīng)的共贏。

2.2.4 打造城市新名片

城市文脈是一個城市發(fā)展的重要根基，不同的城市正是由于城市實體或城市空間等顯性因素和政治、宗教、習(xí)俗等隱性因素相互作用、相互影響，從而構(gòu)成 了具有自身獨特的城市文脈。城市文脈結(jié)構(gòu)包括自然環(huán)境、城市建筑環(huán)境、地域文化和技術(shù)，其表現(xiàn)在空間形態(tài)的完整性、視覺觀感的連貫性以及市民意向、生活方式的一致性等方面，這些要點提供了豐富的資源條件，也約束著商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計。置于不同城市之中的商業(yè)綜合體的形式、特點等都與城市的整體文脈結(jié)構(gòu)形成一定的聯(lián)系，而且能夠再現(xiàn)傳統(tǒng)地域的特征將喚起人們對城市空間和建筑空間的感同身受，激發(fā)人們的環(huán)境認知和對舊傳統(tǒng)的懷念。

另一方面，體量和規(guī)模龐大的商業(yè)綜合體對城市空間界面和城市形象產(chǎn)生不可忽視的影響，給人的視覺感受是具有沖擊性的，大量的人流聚集有利于塑造其成為代表城市的標(biāo)志性要素，甚至成為城市的一張新的名片。

2.2.5 促進沈陽市地方經(jīng)濟的發(fā)展

項目建成后，將成為一個規(guī)模一流、效益優(yōu)良的城市商業(yè)綜合體。隨著項目規(guī)模化運營以及效益的不斷增長，項目在GDP、稅收、解決社會就業(yè)等方面的貢獻也將不斷加大。同時，本項目可帶動新零售、家居建材等多個產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，其輻射效應(yīng)、集群效應(yīng)及規(guī)模效應(yīng)，對地方經(jīng)濟整體的繁榮與增長都將起到廣泛和深遠的推動作用。

目錄 2

第一章 總論 7

1.1 項目概況 7

1.1.1 項目名稱 7

1.1.2 項目承辦單位 7

1.1.3 項目建設(shè)性質(zhì) 7

1.1.4 項目建設(shè)工期 7

1.1.5 項目擬建地址 7

1.1.6 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 8

1.1.7 項目投資估算及資金籌措 9

1.2 可行性研究報告編制依據(jù) 10

1.3 可行性研究報告研究范圍 11

1.4 可行性研究報告編制原則 11

1.5 項目主要經(jīng)濟指標(biāo) 12

1.6 結(jié)論和建議 13

1.6.1 結(jié)論性評價 13

1.6.2 建議 13

第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 14

2.1 項目建設(shè)背景 14

2.2 項目建設(shè)的必要性 14

2.2.1 活化城市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū) 14

2.2.2 改善城市交通環(huán)境 15

2.2.3 塑造良好的景觀環(huán)境和公共空間 15

2.2.4 打造城市新名片 16

2.2.5 促進沈陽市地方經(jīng)濟的發(fā)展 16

第三章 建設(shè)條件與選址分析 17

3.1 項目選址方案 17

3.1.1 項目選址的原則 17

3.1.2 選址方案的確定 17

3.2 項目建設(shè)條件分析 18

3.2.1 地理環(huán)境 18

3.2.2 交通運輸 20

第四章 市場分析 23

4.1 城市商業(yè)綜合體帶動零售市場規(guī)模 23

4.2 投資環(huán)境分析 23

4.2.1 總體經(jīng)濟環(huán)境 23

4.2.2 固定資產(chǎn)投資 24

4.2.3 國內(nèi)貿(mào)易 24

4.2.4 物價 24

4.2.5 城市建設(shè) 25

第五章 項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 26

5.1 產(chǎn)業(yè)布局原則 26

5.2 產(chǎn)業(yè)空間配置比例 26

5.3 項目空間規(guī)劃 27

第六章 項目建設(shè)方案 29

6.1 設(shè)計依據(jù)和原則 29

6.1.1 編制依據(jù) 29

6.1.2 設(shè)計原則 29

6.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 30

6.2.1 設(shè)計依據(jù) 30

6.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計 31

6.2.3 工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 31

6.2.4 自然條件: 31

6.2.5 設(shè)計荷載取值 31

6.2.6 主要結(jié)構(gòu)材料: 32

6.2.7 地基及基礎(chǔ): 32

6.2.8 結(jié)構(gòu)計算(計算時采用的軟件) 32

6.3 公用及輔助工程 33

6.3.1 給排水設(shè)計方案 33

6.3.2 電力工程設(shè)計方案 35

6.3.3 通信工程設(shè)計方案 36

第七章 環(huán)境影響評價 37

7.1 環(huán)境評價依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 37

7.1.1 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 37

7.1.2 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 37

7.2 污染控制目標(biāo) 37

7.3 施工期環(huán)境影響分析 38

7.3.1 施工期污染排放情況 38

7.3.2 施工期大氣污染防治 38

7.3.3 施工期水污染防治 39

7.3.4 施工期噪聲污染防治 40

7.3.5 固廢環(huán)境保護措施分析 41

7.3.6 表土保護 42

7.4 營運期環(huán)境影響分析 42

7.4.1 營運期噪聲污染防治 42

7.4.2 營運期大氣污染防治 43

7.4.3 運營期固體廢棄物防治 43

7.5 環(huán)境保護建議 43

7.6 環(huán)境影響評價結(jié)論 44

第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防 45

8.1 危害因素和危害程度分析 45

8.1.1 施工作業(yè) 45

8.1.2 用電設(shè)備 45

8.1.3 電磁輻射 45

8.1.4 室內(nèi)空氣質(zhì)量 45

8.2 安全措施方案 46

8.3 消防設(shè)施 46

8.3.1 消防用水 47

8.3.2 消防設(shè)備 47

8.3.3 消防用電 47

第九章 循環(huán)經(jīng)濟與節(jié)能節(jié)水措施 48

9.1 編制依據(jù) 48

9.2 設(shè)計原則和基本要求 48

9.2.1 綠色設(shè)計原則 48

9.2.2 資源最佳利用原則 48

9.2.3 能源消耗最小原則 48

9.2.4 零污染原則 49

9.2.5 技術(shù)先進原則 49

9.2.6 加強控制管理，節(jié)約能源 49

9.3 綠色建筑設(shè)計措施 49

9.3.1 規(guī)劃 49

9.3.2 建筑 50

9.3.3 結(jié)構(gòu) 50

9.3.4 給排水 51

9.3.5 通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 51

9.3.6 電氣 51

9.4 節(jié)能措施 52

9.4.1 采取新的節(jié)能技術(shù)和新工藝 52

9.4.2 公用工程節(jié)能措施 52

9.4.3 建筑節(jié)能措施 53

9.4.4 其他節(jié)能措施 53

9.5 節(jié)水方案 53

9.5.1 雨水利用方案 53

9.5.2 節(jié)水措施 54

9.6 節(jié)能效果分析 54

第十章 組織機構(gòu)與工程項目管理 55

10.1 組織機構(gòu) 55

10.2 項目管理制度 55

第十一章 項目招標(biāo) 58

11.1 項目招標(biāo) 58

11.1.1 招標(biāo)范圍 58

11.1.2 招標(biāo)工作機構(gòu)人員組成 58

11.2 項目實施進度計劃 59

第十二章 投資估算與資金籌措 60

12.1 投資估算范圍依據(jù) 60

12.1.1 投資估算范圍 60

12.1.2 投資估算參考范圍 60

12.2 總投資估算 60

12.2.1 建設(shè)投資估算 60

12.2.2 項目總投資 62

12.3 項目資金籌措 62

12.4 資金使用和管理 63

第十三章 財務(wù)分析 64

13.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 64

13.2 編制依據(jù) 64

13.3 收入測算 65

13.3.1 預(yù)估說明 65

13.3.2 營業(yè)收入核算 65

13.4 成本核算 67

13.5 利潤核算 67

13.6 財務(wù)評價分析 68

13.7 敏感性分析 73

13.8 償債能力分析 74

13.9 評價結(jié)論 75

第十四章 項目風(fēng)險預(yù)測和防范 76

14.1 工期風(fēng)險 76

14.2 質(zhì)量風(fēng)險 76

第十五章 結(jié)論與建議 78

15.1 結(jié)論 78

15.2 建議 78